Wie entwickelt sich der deutsche Immobilienmarkt: Anhaltendes Hoch oder kommender Crash?

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Nach guten vergangenen Jahren fragt sich die deutsche Immobilienszene, was wohl die nächsten Jahre bringen werden. Werden Mieten und Verkaufspreise weiter steigen – oder droht ein auf das Hoch folgendes Tief? Im Frühjahrsbericht der Immobilienwirtschaft äußerte sich der Immobilien Research-Dienstleister Empirica eher pessimistisch. Bulwiengesa, ebenfalls ein führendes Immobilien-Beratungsunternehmen, widersprach daraufhin in einem Beitrag. Wir haben uns die Argumente angeschaut.

Endende Kaufpreisübertreibungen, Endender Mietpreiszyklus

Zunächst stellt Empirica fest, dass Kaufpreise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr zwar wieder um 7,9% gestiegen sind, aber damit geringer als im Vorjahr (8,8%). Darin wird eine Abschwächung des Kaufpreiszyklus gesehen, der nun schon seit 8 Jahren anhält. Zudem sieht Empirica in der abnehmenden Zuwanderung in Kombination mit steigendem Wohnungsangebot einen weiteren Grund für eine Beruhigung der Preissteigerungen. So wurden 2017 etwa 300.000 Wohnungen fertiggestellt – in diesem Jahr sollen es noch mehr werden. Auch für die Kaufpreisübertreibungen von bis zu 30% in den A-Städten sieht der Research-Dienstleister ein Ende. Besonders eine Fertigstellungswelle von Wohnungen solle Druck auf die Preise ausüben. Für München, Berlin und möglicherweise Stuttgart sieht Empirica um ein Viertel bis zu ein Drittel zurückgehende Kaufpreise.

Bulwiengesa hinterfragt Einfluss der Zuwanderung und Baugenehmigungen

In Ihrem Beitrag hängt sich Bulwiengesa hauptsächlich an zwei Punkten auf: Der Einfluss von Zuwanderung und Baugenehmigungen auf Kauf- und Mietpreise. Gerade für die Kernstädte sieht Bulwiengesa anhaltend hohe Dynamik durch attraktive Erwerbsmöglichkeiten, stabile ökonomische Verhältnisse sowie vielfältige Freizeitmöglichkeiten. Zudem habe es auch in den wirtschaftlich schwachen Jahren 1994-1999 keine Preiskorrekturen gegeben. Was die Baufertigstellungen angeht sei nicht jede Baugenehmigung mit einer Fertigstellung verbunden. Der Bedarf an Wohnraum sei weiterhin nur teilweise gedeckt. Auch wird ein pauschaler Bezug zwischen Angebotsüberhang und Preisrückgang kritisiert: “Die Preise in Berlin-Mitte werden nicht stark zurückgehen, wenn in Spandau Wohnungen leer stehen”.

Konsens was Zyklik der Immobilienmärkte angeht

Beide Firmen sind sich darin einig, dass sich der Immobilienmarkt in einer Phase der Abkühlung befindet. Bulwiengesa bezieht sich hierfür auf den German Property Index. Allerdings entgegnet der Berliner Immobilien-Dienstleister auch, dass Zeitpunkt und Ausmaß einer Abkühlung von Zinsniveau und Realwirtschaft abhängt. Hier stimmen wir Bulwiengesa zu: Zur Zeit wird auch mit Renditen knapp unter Zinsniveau gebaut. Eine Erhöhung der Zinsen würde hier den Markt unter Druck setzen. Der entscheidende Punkt wird allerdings die Lage der deutschen Realwirtschaft sein.

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