Was sind Light Industrial Immobilien? – Unsere Definition

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Unter dem Begriff “Leichtindustrie” werden gemeinhin Industrie-Branchen verstanden, in denen Konsumgüter hergestellt werden, in älteren Definitionen auch Firmen, die nicht-metallische Rohstoffe verarbeiten. Wenn von “Light Industrial” die Rede ist, könnte man einen Bezug zu diesen Wirtschaftszweigen vermuten. Das ist aber ein Irrtum. Light Industrial steht für eine besondere Kategorie von Immobilien im Logistik-Kontext. Diese können in der Leichtindustrie eine Rolle spielen, aber auch in vielen anderen Branchen.

Übersetzen lässt sich “Light Industrial Immobilien” (zu denen wir auch eine Liste der größten Investoren für Light Industrial Immobilien im Angebot haben) mit “produktionsnahe Immobilien”, eben mit Objekten, die “leicht industriell” geprägt sind und nahe an Herstellung und Fertigung liegen. International ist die Bezeichnung “Light Industrial Real Estate” geläufig, in Deutschland tut man sich mit dem Begriff noch etwas schwer. Das liegt daran, dass kein fest umrissener Markt für solche Objekte existiert. Oft werden entsprechende Gebäude einfach – und verkürzend – unter Logistik-Immobilien subsumiert. Begrifflich sind Light Industrial Immobilien nicht klar definiert. Es gibt weitere und engere Auffassungen.

Was sind Light Industrial Immobilien?

Im Kern handelt es sich bei Light Industrial Immobilien um Lager- und Logistik-Objekte, die Zusatzfunktionen im betrieblichen Kontext erfüllen oder zumindest erfüllen können. Das geschieht zum Beispiel, indem (Teil-)Flächen für Fertigung bzw. Vorfertigung nutzbar sind oder auch Büroflächen im Gebäude enthalten sind. Eine Light Industrial Immobilie ist – zumindest potentiell – ein Mehrfunktions-Gebäude. Wenn man versucht, charakteristische Merkmale solcher produktionsnaher Immobilien zu definieren, gelingt dies oft in Abgrenzung zu anderen Objekten – aber nicht nur. Bei Fachdiskussionen, was Light Immobilien sind, zeichnen sich folgende Eigenschaften ab:

  • die Objekte müssen “wandelbar” sein. Das heißt, es muss ein Funktionswechsel mit verschiedenen Nutzungen möglich sein. Spezial-Objekte, die nur auf eine bestimmte Produktion ausgerichtet sind und ausschließlich dafür eingesetzt werden können, sind per definitionem keine Light Industrial Immobilien
  • in den “Leichtobjekten” findet keine Fertigung mit hoher Produktionstiefe statt. Wenn Herstellung betrieben wird, dann eher ein- oder maximal zweistufig
  • die Produktion in Light Industrial Objekten ist “sauber” – es gibt keine (nennenswerten) Emissionen oder sonstige umweltbelastende Herstellungsprozesse
  • meist geht es um überschaubare Flächen. Typische Miet-Flächen bewegen sich in einer Größenordnung von 800 bis 1.200 Quadratmetern. In der Regel werden solche Flächen auf Zeit gemietet. Die durchschnittliche (Rest-)Laufzeit von Mietverträgen beträgt drei bis vier Jahre.

Typische Light Industrial Objekte sind Lagergebäude, Logistik-Objekte oder Gewerbehöfe, sofern sie den vorgenannten Kriterien entsprechen.

Light Industrial Immobilien attraktiv für institutionelle Investoren

Die produktionsnahen Objekte eignen sich besonders für Vermietung auf Zeit – ggf. auch an mehrere Nutzer. Sie bieten daher aus Vermieter- bzw. Investoren-Sicht eine gute Basis für stabile und solide kalkulierbare Erträge. Aus diesem Grund überrascht es nicht, dass auch institutionelle Investoren diese Art von Immobilien für sich entdeckt haben. Es gibt inzwischen sogar Investoren wie die Deutsche Industrie-REIT AG, die ein besonderes Augenmerk auf solche Objekte legen.

Der bisher größte Transfer von Light Industrial Immobilien fand im vergangenen Jahr statt, als ein Joint Venture von Blackstone und M7 Real Estate alleine in Deutschland ein entsprechendes Immobilien-Portfolio im Wert von 970 Mio. Euro vom Immobilienunternehmen Hansteen Holdings kaufte – eine Transaktion, die den Markt wahrhaft “sprengte”. 2016 gab es schätzungsweise in Deutschland insgesamt Light Industrial Transfers von 1,2 Mrd. Euro.

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Bildquelle: Elevate

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