Quo Vadis: Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt 2019?

entwicklung immobilienmarkt 2019

Die letzten Jahre entwickelte sich der deutsche Immobilienmarkt stark. Gerade die Metropolregionen und Top-Städte erlebten einen regen Andrang. Wir berichteten unter anderem von den größten Immobiliendeals in Frankfurt, wie etwa der Verkauf des Omniturms an die Commerz Real für ca. 700 Millionen Euro. Als führender deutscher Anbieter von Investorenlisten (hier finden Sie alle unseren Listen zu Immobilieninvestoren) fragen wir uns: was bringt das neue Jahr 2019 für den deutschen Immobilienmarkt? Hält der Aufschwung an oder findet der Immobilienboom ein Ende?

Was beeinflusst den Immobilienmarkt?

Um sich der Frage anzunähern wie sich der Markt im neuen Jahr entwickelt, sollten wir uns bewusst machen was die Einflussfaktoren für die Entwicklung der Markt-Dynamik und der Immobilienpreise sind. Diese kann man in drei Hauptpunkte aufteilen:

  1. Angebot und Nachfrage
  2. Zinsen
  3. Konjunkturelle Lage

In den folgenden Abschnitten werden wir uns mit den jeweiligen Untergebieten beschäftigen.

1) Angebot und Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt (2019)

Der Trend in Deutschland ist klar ersichtlich: die Menschen zieht es in Großstädte wie München, Stuttgart, Hamburg, Berlin und Co. So stiegen Münchens Einwohnerzahlen von Januar bis Oktober 2018 um 0,8% auf 1 539 298 Personen. Durch den starken Zuzug herrscht in so gut wie allen Top-Städten Wohnungsmangel. Auf der anderen Seite beobachten wir bedrohlichen Leerstand in den ländlichen Regionen in ganz Deutschland. In Sachsen-Anhalt meldeten mehr als 33% der Wohnungsunternehmen einen Leerstand von mehr als 15% – ein extrem hoher Wert. Die Menschen zieht es vor allem durch bessere Berufsaussichten und eine höhere Lebensqualität in die Städte, woran sich wohl in näherer Zukunft auch nichts ändern wird.

Ein Dämpfer im neuen Jahr könnte eine verschlechterte Wirtschaftslage sein, durch welche die Leute sich die hohen Stadtmieten nicht mehr leisten können. Tatsächlich sind die Preisanstiege rasant: Allein in München stiegen in Q3/18 die Preise um 9,4% im Vergleich zum Vorjahresquartal bei Eigentumswohnungen, in Stuttgart sogar um 12%. Die Schweizer Bank UBS sieht in München die zweitgrößte Immobilienblase weltweit (nach Hong Kong).

Investoren reagieren darauf, indem sie sich entweder mit recht niedrigen Renditen abgeben oder ins Umland und B- und C-Städte ausweichen. Wir schätzen, dass durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen kein großer Einbruch bevorsteht, aber eine Abkühlung der Stadt-Immobilienmärkte durchaus realistisch ist.

2) Die aktuelle Niedrigzinspolitik und ihre Implikationen

Zinsen sind einer der wichtigsten Faktoren auf dem Immobilienmarkt. Durch niedrige Zinsen können Käufer mehr für Immobilien ausgeben, folglich gibt es mehr Nachfrage und mehr Geld im Markt. Einer der Haupttreiber der starken Preisentwicklung in den vergangenen Jahren war zweifelsohne die Niedrigzinspolitik der EZB. Es gibt erste Zeichen, dass dies kein Dauerzustand sein wird: im vergangenen Jahr kündigte die EZB das Ende ihres Anleihekaufprogramms für Dezember 2018 an. Die Zinsen sollen noch mindestens bis Mitte 2019 auf dem 0% Level bleiben – aber, wenn nötig, auch länger. Nach einer Befragung des Marktmonitor Immobilien erwarten über 80% der deutschen Immobilienmakler eine Erhöhung des Leitzinses im kommenden Jahr. Die amerikanische Notenbank kam den Europäern zuvor: die dortigen Leitzinsen stiegen mittlerweile wieder auf 2,5% an.

Eine starke Zinserhöhung in den nächsten Jahren gepaart mit einem Konjunktureinbruch wäre fatal: knapp kalkulierte Neubauprojekte könnten zu den angepeilten Preisen nicht mehr verkauft werden, Käufer die ihren Kredit refinanzieren müssen können sich die neuen Raten nicht mehr leisten und müssen verkaufen, die Waagschale zwischen Angebot und Nachfrage würde kippen, andere Anlageklassen werden für Investoren wieder interessanter. Die Bundesbank kalkuliert in diesem Fall, dass die Preise bis 2020 um bis zu 30% einbrechen könnten.

Ob dies so wahrscheinlich ist lässt sich bezweifeln. Die EZB ist sich ihrer Marktmacht bewusst und hat in der Vergangenheit stets vorsichtig reagiert. Zinserhöhungen wären wohl kein abrupter, sondern ein behutsamer, langwieriger Prozess auf den sich der Markt einstellen kann. Auch in den USA folgte auf die Zinserhöhung kein großer Einbruch. Zudem sei zu beachten, dass wohl für die nächste Zeit immer noch große Mengen an Geld im Markt vorhanden sein werden, die investiert werden wollen.

3) Konjunkturaussichten in Deutschland

Das deutsche Konjunkturklima trübt sich ein. Die Bundesbank erwartet ein BIP-Wachstum in Höhe von 1,5% statt zuvor prognostizierten 2%, die Nachfrage nach Industrieprodukten aus dem EU-Ausland brach im vergangenen Monat um mehr als 11% ein, die Automobilindustrie ist im Umbruch, was den Abbau vieler Stellen zur Folge haben könnte. Dazu gibt es viele Brandherde auf der Bühne der Weltwirtschaft wie etwa die neue, auf Abschottung und Zölle ausgerichtete, Handelspolitik der USA oder die steigenden Schulden in Italien, gepaart mit dem Aufstieg von populistischen Regierungen. Eine einbrechende Konjunktur hätte auch direkte, negative Folgen für den Immobilienmarkt.

Wie wahrscheinlich ein großer Einbruch ist bleibt abzuwarten. Prognosen bezüglich der Konjunkturentwicklungen gestalten sich naturgemäß schwierig und internationale Einflussfaktoren sind kaum vorhersehbar. Gerade befindet sich die deutsche Konjunktur in einer Hochphase, bei der eine (kleine) Abkühlung immer noch auf hohem Niveau wäre.

Fazit

Zusammenfassend kann man sagen: der deutsche Wohnungsmarkt, besonders in den A-Städten, wird wohl auch im kommenden Jahr gefragt sein. Ein plötzliches Abbrechen der Nachfrage ist nicht zu erwarten, aber eine Entschleunigung ist gut möglich. Die Zinslandschaft stellt sich langsam auf höhere Zinsen ein, aber auch hier sind keine sprunghaften Bewegungen zu erwarten. Als größte Gefahr kann nach dem andauernden Aufschwung der letzten Jahre ein Konjunktureinbruch gesehen werden. Doch wie wahrscheinlich dieser ist bleibt abzuwarten. Bis dahin sollten solide finanzierte und zu vernünftigen Preisen eingekaufte Immobilien weiterhin eine gute Investition sein.

Bildquelle: Daniel von Appen

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