Die Handelsimmobilie ist eine Untergruppe der Gewerbeimmobilie und dient hauptsächlich dem Verkauf von Gütern und Dienstleistungen. Im folgenden Artikel versuchen wir Handelsimmobilien zu klassifizieren und einzuordnen (wir bieten hierzu auch eine Liste der größten Investoren im Bereich Handelsimmobilien an). Um Handelsimmobilien zu definieren bietet sich zunächst eine Unterteilung nach unterschiedlichen Arten an. Typischerweise zählt hierzu das Shopping Center, welches man sowohl in Innenstädten als auch auf der grünen Wiese findet. Supermärkte und Discounter sind laut Definition ebenfalls Handelsimmobilien, genauso wie der Tante-Emma-Laden aus früherer Zeit. Diese Handelsimmobilien dienen der Versorgung der Bevölkerung und sind daher fundamental wichtige Immobilienarten in Städten und auf dem Land. Außerhalb des Stadtzentrums gehören Outlet-Center, wie beispielsweise jenes in Roermond, ebenfalls zu den Handelsimmobilien. Ein weiterer Typ von Einzelhandelsimmobilien ist der Fachmarkt, wozu der Heimwerkermarkt oder das Gartencenter zählen.
Was ist eine Handelsimmobilie und welche Klassifizierungen gibt es – die Listenchampion Definition
Abhängig vom Typ wird die Immobilie von einem Gewerbe (Fachmärkte, Supermärkte) oder von mehreren Gewerben gemietet (Outlet Center, Shopping Center). Sie sind ganz unterschiedlich platziert und befinden sich entweder in möglichst guter Lage im Stadtzentrum oder auf der grünen Wiese. Die Lage wird bei Gewerbeimmobilien unterteilt in A Lage, B Lage und C Lage. A Lagen werden üblicherweise definiert mit einer Passantenfrequenz von 10.000-15.000 Passanten in der Stunde, B Lagen mit 7.500-11.250 Passanten und C Lagen mit 4.000 bis 6.000 Passanten in der Stunde. Die Annahme da hinter ist, dass eine höhere Passantenfrequenz zu einem höheren Umsatz.
Was unterscheidet Handelsimmobilien von anderen Immobilienformen?
Retailimmobilien, wie sie auch genannt werden, unterscheiden sich von Wohnimmobilien und anderen Arten von Gewerbeimmobilien durch mehrere Faktoren. Zur Wohnimmobilie unterscheidet sie sich zunächst dadurch, dass ihr Wert durch das Ertragswertverfahren ermittelt wird. Das steht im Gegensatz zur Wohnimmobilie nicht in Relation zum Neubau des Hauses, sondern des Gewinnes, der durch Verkauf von Waren und Dienstleistungen in der Immobilie erwirtschaftet werden kann. Hier ist besonders eine gute Lage dafür entscheidend, wie sehr das Geschäft frequentiert wird.
Steuerlich macht es einen Unterschied wofür eine Immobilie genutzt wird, insbesondere für Unternehmer, da hier Wertverluste und Sanierungen von Immobilien steuerlich geltend gemacht werden können. Handelsimmobilien stellen den Ort dar, wo der stationäre Handel stattfindet und werden direkt von Kunden besucht. Dieser wird in den kommenden Jahren immer mehr und weiter verknüpft mit dem Online Handel. Hier spielen Überlegungen zu Multichannel Vertriebskanälen eine Rolle, also Onlineangebote durch vor Ort Produktdemonstrationen zu ergänzen und umgekehrt. Außerdem spielt bei der Definition die Frequentierung durch externe Personen und Kunden eine Rolle, denn bei anderen Gewerbeimmobilien ist der direkte Kundenkontakt nicht der Regelfall. Produktionsstätten sind in der Regel nicht für die Öffentlichkeit zugänglich, Agenturen oder Ingenieurbüros ebenso wenig.
Wie sieht der Markt für Retailimmobilien aus?
In 2018 wurden von Januar bis September 9,9 Milliarden im Markt für Handelsimmobilien umgesetzt. Nach den Büroimmobilien sind die Handelsimmobilien im Markt der Gewerbeimmobilien der zweitgrößte Markt mit 23% Anteil. Im Bezug auf eine Umfrage von EY und des German Council of Shopping Centers, der Interessenvertretung der Betreiber von Shoppingcentern und weiteren Handelsimmobilien unter 113 Asset-Management Unternehmen ergibt sich folgendes Bild. Handelsimmobilien machen circa ein Viertel der verwalteten Gewerbeimmobilien aus. Innerhalb der Handelsimmobilien spielen die Einkaufscenter mit 22% die größte Rolle, gefolgt von Fachmarktcentern mit 19%.
Wie betrachten Immobilieninvestoren die Zukunft des Marktes für Einzelhandelsimmobilien, Shopping Center und Co.?
Die Renditeentwicklung wird gemischt betrachtet, jedoch werden bei den Fachmärkten in der nächsten Zeit die besten Aussichten für Rendite erwartet, hier erwarten 38% mittleres oder starkes Wachstum. Die Stimmung ist jedoch allgemein eher getrübt, gehe in allen Kategorien über 60% der Assetmanager davon aus, dass die Renditen stagnieren oder sinken werden. Im Bezug auf die Mieteinnahmen wird insbesondere die immer größere Flexibilisierung der Mietkonditionen von 10 Jahres Verträgen auf 3-5 Jahres Verträge kritisch gesehen, neben steigenden Instandhaltungsmaßnahmen und einer allgemein sinkenden Nachfrage nach Flächen durch Mieter. Generell bleibt der Markt jedoch sehr interessant und drei Viertel der Manager planen Käufe und Verkäufe von Handelsimmobilien in den nächsten 12 Monaten. Durchschnittlich werden 200 Millionen pro Jahr neu in den Bereich Handelsimmobilien investiert.
Dieser Beitrag ist Teil unserer Statistiken und Definitionen der deutschen Investmentbranche
Bildquelle: Michael Weidemann
Quellen: Handelsjournal, EY
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