Was sind Value Add Immobilien? – Unsere Definition

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Wenn man sich die Ankaufsprofile der Investoren in unserer Liste der größten deutschen Immobilieninvestoren anschaut findet man häufig den Begriff “Value Add Immobilien”. Doch was bedeutet dies? Und welche Immobilien gehören zur Value-Add Kategorie?

Als Value Investing wird eine Börsen-Strategie bezeichnet, bei der Aktien von Unternehmen mit Substanz gekauft werden, die aktuell am Markt niedrig bewertet sind – zum Beispiel wegen schwächelnder Ertragslage, Restrukturierungsbedarf oder schlechter Nachrichten -, aber langfristig gute Perspektiven aufweisen. Die Hoffnung ist, von Wertaufholungen im Zeitablauf zu profitieren und dadurch überdurchschnittliche Renditen zu erzielen. Warren Buffett, US-Multi-Milliardär und Star-Investor, gilt als Meister dieser Strategie.

Ein ähnlicher Ansatz wird bei sogenannten Value Add-Immobilien verfolgt. Unsere Definition: bei Value Add Immobilien soll durch systematische “Aufwertung” eines “schwächelnden” Objektes eine Wertschöpfung bzw. ein Mehrwert bewirkt werden, der sich renditesteigernd auswirkt. Value Add-Strategien sind in Zeiten steigender Immobilienpreise und sinkender Immobilien-Renditen eine Möglichkeit, um doch noch angemessene und ansehnliche Erträge mit Immobilien zu erwirtschaften, ohne zu sehr ins Risiko zu gehen.

Risikoklassen bei Immobilien-Investments: Core, Value Add, Opportunity

Wie bei jeder Kapitalanlage gilt nämlich auch bei Immobilien der klassische Zusammenhang von Rendite und Risiko. Nur wer bereit ist, Risiken einzugehen, hat langfristig Aussicht auf höhere Renditen. Sicherheit bedeutet fast immer Renditeabstriche. Risiko heißt dagegen, dass das Kalkül mit dem Mehrwert ggf. auch nicht aufgehen kann, ja im Extremfall sogar Verluste drohen. Analog zu Wertpapieren können Immobilien verschiedenen Risikoklassen zugeordnet werden. Eine häufig anzutreffende Einteilung lautet wie folgt:

– Core-Immobilien: erstklassige Objekte in guten bis sehr guten Lagen in bestem Zustand mit geringem (Leerstands-)Risiko;
– Core+-Immobilien: ähnlich wie Core-Immobilien mit kleinen Abstrichen, z.B. kein Top-Lage, aber immer noch “gut situiert”; geringfügiger Instandsetzungsbedarf, leicht erhöhtes Risiko;
– Value Add-Immobilien: im Prinzip gute Immobilien in mittleren bis guten Lagen, aber mit größerem Instandsetzungs- oder Umwidmungsbedarf und einem mittleren bis hohen Risiko;
– Opportunity-Immobilien: einfache Immobilien in mäßigen Lagen mit einem nachhaltigen Instandsetzungsbedarf, hohes Risiko.

Value Add-Investments – was zeichnet sie aus?

Core- und Core+-Immobilien eignen sich vor allem für Investoren, die kontinuierliche und gut kalkulierbare Erträge erwarten – in Form von Mieteinnahmen. Wertsteigerungen werden zwar auch angestrebt, stehen aber nicht so sehr im Fokus. Typische Investoren in solche Objekte sind institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensionskassen usw.. Der Anlagehorizont ist langfristig, die Immobilien sollen “auf lange Sicht” gehalten werden. Man sagt auch: es wird eine “Buy and Hold”-Strategie verfolgt.

Bei Value Add-Immobilien steht dagegen die nachhaltige Wertsteigerung im Mittelpunkt. Dies kann durch Renovierung, Sanierung, Modernisierung, im Extremfall auch durch Abriss und Neubau erfolgen. Auf jeden Fall müssen zunächst bestehende “Objekt-Defizite” als Voraussetzung für “Mehrwert” beseitigt werden. Zwischen der reinen Sanierung und der Radikal-Maßnahme Abriss und Neubau steht die Revitalisierung. Dabei wird die vorhandene Bausubstanz zwar erhalten, aber so umgestaltet, dass eine neue “wertsteigernde” Nutzung erfolgen kann. Revitalisierungen kommen klassisch bei denkmalgeschützten Bauwerken zum Einsatz, sind aber nicht darauf beschränkt. Ein anderes typisches Beispiel ist die Umwidmung einer ehemaligen Fabrikhalle zu Wohnflächen, modernen Arbeitsplätzen oder als Event-Location. Auch ehemalige Kasernen werden gerne “wiederbelebt”. Revitalisierung setzt auf ein Projektmanagement wie bei der Projektentwicklung und sollte stets auf Basis fundierter Standortanalysen stattfinden.

Auch wenn Value Add-Investoren danach streben, erworbene Objekte ertragreicher zu vermieten und Leerstände zu beseitigen, sind sie weniger an den laufenden Erträgen aus ihrem Investment interessiert. Ihr Ziel ist die Wertsteigerung durch höheren Vermietungserfolg. Dann soll das Objekt gewinnbringend veräußert werden. Die Investment-Perspektive ist mittelfristig und überschreitet üblicherweise nicht acht bis zehn Jahre. Das ist auch der entscheidende Unterschied zu Opportunity-Immobilien. Bei diesen soll eine günstige Gelegenheit genutzt werden, um mit vergleichsweise wenig Aufwand einen schnellen Gewinn durch Weiterverkauf zu erreichen. Der Ansatz ist spekulativ. Nach ihrer “Umwandlung” kann eine Value Add-Immobilie durchaus zu einer Core- oder Core+-Immobilie werden. Die Grenzen zwischen den einzelnen Risikoklassen sind fließend.

Europäische Märkte für Value Add-Immobilien

Value Add-Investment sind in den letzten Jahren bei Europas größten Immobilieninvestoren stärker in den Blick gerückt. Bei Core- und Core+-Immobilien sinken die Renditen kontinuierlich, seit infolge der EZB-Geldpolitik viel Liquidität in Immobilien-Investments strömt und zu einem starken Preisauftrieb geführt hat. Davon waren und sind vor allem “erstklassige” Immobilien betroffen. Bei Value Add-Objekten bestehen dagegen noch Chancen und der Preisdruck ist geringer. Das wirkt sich positiv aus.

Marktanalysen gehen davon aus, dass sich in Deutschland mittlerweile jede zehnte professionelle Transaktion auf Value Add-Immobilien bezieht. Europäische Spitzenreiter in diesem Segment sind – relativ gesehen – Lettland und Estland mit Anteilen von 50 Prozent und mehr. Quoten von über 20 Prozent findet man in Österreich, Irland und Litauen. Absolut gesehen finden die meisten Value Add-Transaktionen in Frankreich und Großbritannien statt, gefolgt von Deutschland.

Der Artikel gehört zu unserer Sammlung der Statistiken und Definitionen deutscher Investoren.

Bildquelle: Digitale.Immobilien (Lizenzfreie Frankfurt Bilder)

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