Was sind Core- und Core Plus-Immobilien? – Unsere Definition

Das englische Wort “core” hat viele Bedeutungen. Im Hinblick auf Immobilien könnte man das Wort mit “Kern” oder “Herzstück” übersetzen. Unsere Definition: Core-Immobilien sind erstklassige – meist gewerbliche genutzte – Objekte in Top-Lagen und bilden ein wichtiges Segment am Immobilien-Markt. Core Plus-Immobilien besitzen ähnliche Eigenschaften – aber mit kleinen Abstrichen.

Eine verbindliche Definition, wann ein Gebäude zum Core- oder Core Plus-Segment gehört, existiert nicht. Es gibt einige typische Eigenschaften, die sich in den meisten Definitionen wiederfinden. Im Allgemeinen werden die beiden Attribute nur für Gewerbeobjekte im Bestand genutzt. Es handelt sich typischerweise um Büroimmobilien, Geschäftshäuser, Hotels, ggf. auch um gemischt genutzte Objekte in Metropolen und Großstädten, die bestens situiert und langfristig vermietet sind.

Welche Eigenschaften charakterisieren eine Core-Immobilie?

Wichtige Kriterien, die ein Objekt zur Core-Immobilie machen, sind:

– hervorragender Standort, oft an herausragenden Plätzen und Straßen;
– hochwertige Ausstattung und Bauqualität;
– erstklassiger Zustand dank konsequenter Instandhaltung;
– kein oder minimaler Leerstand;
– langfristige Vermietung an Mieter mit sehr guter Bonität.

Und wie unterscheidet sich eine Core Plus-Immobilie davon?

Bei Core Plus-Immobilien treffen diese Kriterien der Core-Definition auch zu. Es gibt aber stets bei ein oder zwei Punkten Abstriche. Oft sind diese im Bereich der Vermietung zu finden. Im Segment “Core Plus” trifft man zum Beispiel auch schon mal höhere Leerstandsquoten, die Vermietung ist nicht so langfristig, so dass ein Weitervermietungsrisiko besteht oder die Bonität der Mietern ist nicht erstklassig. Häufig besitzt auch der Standort ein Manko. Es handelt sich dann eher um eine Lage “in der zweiten Reihe” in einer Metropole oder um eine Top-Lage in einer weniger gefragten City. Auch bei anderen Kriterien können Core Plus-Immobilien Defizite aufweisen. Diese dürfen aber weder gehäuft noch in größerem Ausmaß auftreten, sonst würde man die Objekte den Risikoklassen “Value added” oder “Opportunistic” zuordnen. Wo genau die Grenzen zwischen Core, Core Plus, Value Added und Opportunistic liegen, ist wiederum eine Frage der Definition.

Zahlreiche Investoren unserer Liste der größten Immobilieninvestoren aus Deutschland investieren in Core Immobilien

Core-Immobilien als Investment

Es versteht sich von selbst, dass Core-Immobilien bei Investoren besonders begehrt sind. Denn die Investition verspricht nachhaltig stabile und gut kalkulierbare Mieterträge, das Risiko ist entsprechend gering. Allerdings sind auch die Möglichkeiten für Ertragssteigerungen durch Mietanpassungen begrenzt. Hier kommt es vor allem auf eine gute Vertragsgestaltung an, die Vermietern entsprechende Spielräume lässt – zum Beispiel Vereinbarung von Staffel- oder Umsatzmieten, Preis- oder Mietgleitklauseln. Ob Mieter sich darauf einlassen, ist eine Frage der Verhandlungsmacht.

Core-Objekte gehören stets zu den hochpreisigen Immobilien. Investoren müssen daher für die Sicherheit ihrer Erträge zahlen. Die Mietrenditen sind im Allgemeinen niedriger als in den anderen Risikoklassen. Dafür ist auch das Risiko von Verlusten entsprechend gering. Viele Investoren verfolgen eine “Buy and Hold”-Strategie. Das Core-Objekt soll langfristig im Portfolio gehalten werden. Ein gewinnbringender Weiterverkauf steht nicht im Fokus des Investments. Von daher besitzt die Frage von Wertsteigerungen des Objektes aufgrund der Marktlage nicht die höchste Priorität.

Investoren in Core-Immobilien sind sicherheitsorientiert und ziehen langfristig stabile Erträge überdurchschnittlichen Renditen vor. Oft handelt es sich um institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensionsfonds und -kassen, Vermögensverwaltungen oder konservativ agierende Investmentfonds, die auf solche Objekte setzen.

Core Plus-Investments – etwas risikofreudiger

Investments in Core Plus-Immobilien sind etwas riskanter als Core-Investments. Dafür bieten sie auch höhere Ertragschancen. Größere Leerstände können mit gezielter Vermarktung verringert oder beseitigt werden. Kürzere Mietdauern bedeuten eine Chance, bei neuen Mietern höhere Mieten durchzusetzen – insbesondere wenn das Mietniveau allgemein steigt. Mit Modernisierungen und besserer Vermietung kann auch der Wert des Objektes gesteigert werden, so dass ein gewinnbringender Weiterverkauf möglich ist. Renditefördernd wirkt außerdem, dass Core Plus-Objekte etwas günstiger zu haben sind als Core-Immobilien. Häufig versucht man die (Eigenkapital-)Rendite dadurch zu steigen, dass ein größerer Teil des Investitionsvolumens fremdfinanziert wird. Fremkapitalanteile von 50 bis 60 Prozent sind durchaus üblich, während Core-Investments überwiegend eigenfinanziert sind. Durch mehr Fremdkapital entsteht ein Hebel-Effekt, der allerdings nicht nur die Renditechancen, sondern auch das Risiko erhöht. Viele der größten Immobilieninvestoren Deutschlands setzen auf Core-Immobilien.

Niedrigzinsen, Immobilienpreise und Core-Objekte

Da Core- und Core Plus-Immobilien, wie von uns definiert, besonders begehrt sind, haben die Immobilienpreise gerade in diesen beiden Segmenten überdurchschnittlich angezogen. Die “Politik des billigen Geldes” der EZB mit ihren historisch niedrigen Zinsen hat mit zu beigetragen, weil sie viel Liquidität in die Immobilienmärkte fließen ließ. Sinkende Renditen sind eine logische Folge dieser Entwicklung. Deshalb hat sich mancher Investor inzwischen verstärkt dem Value Added-Segment zugewandt, weil hier noch eine bessere Rendite-Risiko-Relation besteht. Dennoch bleiben Core- und Core Plus-Objekte gefragt.

Dieser Beitrag gehört zu unseren Investoren und Immobilien Statistiken und Definitionen

Bildquelle: Digitale.Immobilien

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