Was sind Opportunistische Immobilien? – Unsere Definition

Opportunistische Immobilien? - Unsere Definition

Dem Begriff “Opportunist” haftet etwas Negatives an. So werden Menschen bezeichnet, die Werte und Prinzipien zugunsten von Nützlichkeitserwägungen aufgeben und “ihr Fähnchen nach dem Wind hängen”. Wenn man von opportunistischen Immobilien spricht, ist allerdings etwas anderes gemeint. Hier ist “opportunistisch” eher im Sinne von “günstiger Gelegenheit” zu verstehen. Im Folgenden wollen wir uns etwas näher mit der Definition opportunistischer Immobilien beschäftigen.

Wie bei Wertpapieren gibt es bei Immobilien-Investments unterschiedliche Risikoklassen. Jede Risikoklasse ist durch ein bestimmtes Verhältnis von Rendite und Risiko gekennzeichnet, wobei mit steigendem Risiko höhere mögliche Renditen einhergehen et vice versa. Eine häufig anzutreffende Einteilung von Risikoklassen ist die in Core, Core Plus, Value Added und Opportunistic. Sie bezieht sich vor allem auf Gewerbeimmobilien im Bestand. “Opportunistic” ist die Klasse mit dem höchsten Risiko und den größten Renditechancen. Auch einige der 300 größten deutschen Immobilieninvestoren investieren in opportunistische Immobilien.

Opportunistic Real Estate Investments: Objekte mit gravierenderen Defiziten

Unsere Definition: Opportunistische Immobilien weisen zum Zeitpunkt des Erwerbs oft erhebliche Defizite auf. Ohne wertsteigernde Maßnahmen oder eine grundlegende Umnutzung wird die Immobilie nicht zum rentablen Objekt. Der Kauf solcher Gebäude ist daher nicht nur in gewisser Weise eine “Wette auf die Zukunft”, sie erfordert erst einmal umfangreiche Investitionen. Am Anfang stehen erhebliche Aufwendungen mit geringen Erträgen. Erst im Zeitablauf kehrt sich das um – aber nur, wenn das Kalkül aufgeht. Aus diesen Umständen ergeben sich die besonderen Risiken des Investments.

Welche Merkmale kennzeichnen opportunistische Immobilien? Hier eine – nicht abschließende Aufzählung:

– der Standort ist zweit- bis drittklassig. Städtebezogen liegen solche Immobilien in Städten, die nicht so “hip” sind wie zum Beispiel Hamburg, Berlin oder München. Innerhalb einer Großstadt handelt es sich um Standorte in B- und C-Lagen: die zweite oder dritte Reihe in Geschäftszentren, Standorte in weniger attraktiven Stadtteilen oder urbanen Randlagen;
– hoher Sanierungsbedarf: opportunistische Immobilien sind häufig “in die Jahre gekommen”. Instandhaltung wurde über lange Zeiträume vernachlässigt, bezüglich Technik, Ausstattung und Energieeffizienz entsprechen die Gebäude längst nicht mehr den aktuellen Standards;
– Probleme bei der Vermietung: hohe Leerstandsquoten sind für opportunistische Immobilien typisch. Im Extremfall beträgt der Leerstand 100 Prozent, was einerseits zu einem “Totalausfall” bei Mieterträgen führt, andererseits Chancen für eine zügige Komplettneunutzung eröffnet;
– Mängel bei der Mieter-Bonität: wenn Vermietungen bestehen, verfügen die Mieter oft nicht über die beste Bonität. Entsprechend groß ist das Risiko von Mietausfällen, Mietverzögerungen und Rechtsstreitigkeiten mit Mietern – auch das ein Faktor, der die Erträge belastet;
– Notverkauf: viele opportunistische Immobilien befinden sich auf dem Tiefpunkt ihrer Werthaltigkeit. Der Verkauf erfolgt nicht selten aus Notlagen heraus. Der Verkäufer benötigt dringend Liquidität und ist eher an einer schnellen Veräußerung als am höchstmöglichen Preis interessiert. Das eröffnet Chancen für einen günstigen Kaufpreis.

Antizyklisches Investieren mit spekulativer Absicht

Der Käufer von opportunistischen Immobilien ist als Investor gefragt. Er muss “etwas aus dem Objekt machen”, damit sich das Investment lohnt. Gleichzeitig hat ein Engagement in der Risikoklasse “Opportunistic” etwas Spekulatives an sich. Es ist in etwa so wie bei einem Börsenakteur. Man steigt in einen Wert ein, der tief gesunken ist – in der Hoffnung, den richtigen Zeitpunkt erwischt zu haben, bevor es wieder aufwärts geht. Bestätigt sich die Erwartung, wird später mit Gewinn verkauft. Darauf setzt auch der opportunistische Immobilien-Investor. Er agiert antizyklisch wie ein Börsenspekulant. An guten Mieterträgen seiner Immobilie ist er in erster Linie deswegen interessiert, weil sie wertsteigernd wirken. Das Ziel besteht im Weiterkauf mit einem guten Plus in einer überschaubaren Zeitperspektive, der Investment-Horizont ist kurz- bis mittelfristig und liegt bei maximal drei bis fünf Jahren.

Um die Rendite zu steigern, weisen opportunistischen Investments häufig hohe Fremdfinanzierungs-Anteile auf. Verschuldungsgrade bei Investitionsfinanzierungen von mehr als 75 Prozent sind nicht ungewöhnlich. Mit diesem “Hebel” lässt sich die Eigenkapitalrendite signifikant steigern. Renditen von deutlich über 10 Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital sind möglich. Allerdings wird auch das Risiko entsprechend gehebelt. Liegt die Investment-Rendite unter den Fremdkapitalkosten, geht die Rechnung mit der Fremdfinanzierung nicht mehr auf.

Wie schnelle Wertsteigerung möglich ist

Wertsteigernde Maßnahmen umfassen eine Vielzahl möglicher Aktivitäten, die von der Ausgangssituation beim jeweiligen Objekt und den erzielbaren Positiv-Effekten bestimmt sind. Denkbar sind:

– Nachholung von unterlassenen Instandhaltungs-Maßnahmen;
– Energetische Sanierung für mehr Energieeffizienz;
– Renovierungen zur Steigerung der Objekt-Attraktivität;
– Schaffung neuer Ausstattungsmerkmale (durch technische Infrastruktur, zusätzliche Einrichtungen usw.);
– neue Zuschnitte für eine effizientere Flächennutzung;
– Umwidmung der bisherigen Nutzungsart (zum Beispiel Umwandlung von Büroimmobilien in Wohnobjekte);
– Schaffung zusätzlicher Nutzungsflächen durch Aufstockung, Ausbau oder Erweiterung;
– Neuverhandlung oder Verlängerung bestehender Mietverträge;
– Systematische Verbesserung der Mieterstruktur (mehr Qualität, bessere Diversifizierung);
– Konzept zur Beseitigung von Leerständen mit entsprechender Umsetzung.

Institutionelle Investoren setzen nach wie vor bevorzugt auf Core- und Core Plus-Investments. Wer risikobereiter ist, nimmt Value Added Investments in sein Portfolio auf. Opportunistische Investments sind dagegen nur etwas für ausgesprochen risikofreudige Investoren.

Der Artikel gehört zu unserer Sammlung der Statistiken und Definitionen deutscher Investoren.

Bildquelle: Chris Barbalis

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