Was sind Gesundheitsimmobilien? – Unsere Definition

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Gesundheitsimmobilien – was verbirgt sich hinter diesem Begriff und wie sieht der Markt für solche Objekte aus? Wir wollen im Folgenden definieren, was Gesundheitsimmobilien sind und uns etwas näher damit beschäftigen.

Gesundheit ist für jeden Menschen von zentraler Bedeutung. Für Maßnahmen zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Gesundheit ist man bereit, einiges zu tun und auszugeben. Unsere Definition: Gesundheitsimmobilien sind Gebäude, in denen entsprechende Leistungen für Gesundheit und medizinische Versorgung erbracht werden können. In Deutschland gibt es mehr als 30 institutionelle Immobilieninvestoren die sich auf die Akquisition von Gesundheitsimmobilien spezialisiert haben. Diese sind Teil unserer umfassenden Immobilieninvestoren Datenbank mit über 300 Einträgen.

Gesundheits-, Health Care- und Sozialimmobilien

Wenn man Gesundheitsimmobilien unter Investment-Gesichtspunkten betrachtet, fallen darunter vor allem Objekte, die für eine entsprechende “gesundheitliche Nutzung” genutzt oder vermietet werden können und laufende Erträge erbringen. Bevorzugt werden darunter Alten- und Pflegeheime, Häuser mit betreutem Wohnen, ärztliche Versorgungszentren, Ärztehäuser, Reha-Einrichtungen, Kliniken und auch Hospize verstanden. Manchmal wird statt Gesundheitsimmobilien von Health Care-Immobilien gesprochen, wobei “Health Care” nichts anderes ist als ein modisches Schlagwort für “Gesundheitssorge”.

Ganz trennscharf ist der Begriff “Gesundheitsimmobilie” nicht. Gebäude- und Einrichtungen, bei denen es mehr ums Wohnen als um medizinische Leistungen geht, bezeichnet man zum Teil auch als Sozialimmobilien. Die Grenzen sind allerdings fließend. Ein Pflegeheim dient zum Beispiel Wohnzwecken, muss aber auch weitreichende medizinische Leistungen erbringen. Daher legen wir unserer Definition das etwas weitere Verständnis zugrunde. Die Bezeichnung “Gesundheitsimmobilien” ist in gewisser Weise euphemistisch, denn häufig halten sich in entsprechenden Häuser kranke, sogar sehr kranke Menschen auf. Aber “Krankheits-” oder “Krankenimmobilie” wäre als Begriff sicher zu negativ besetzt.

Ein spezielles Segment am Immobilienmarkt

Am Immobilienmarkt zählen Gesundheitsimmobilien zu dem Segment der Spezial- oder Sonderimmobilien. Darunter werden Objekte verstanden, die auf ganz bestimmte Funktionen, Nutzungen oder Nutzergruppen ausgerichtet sind. Eine anderweitige Nutzung ist nicht ohne weiteres möglich und bedarf zunächst erheblicher Investitionen, um das Objekt “umzuwidmen”. Typische Spezialimmobilien sind u.a. Bahnhöfe, alte Bunker, Kraftwerke, Schwimmbäder, Sporthallen und eben auch Gesundheitsimmobilien. Rund 30 Prozent der Objekte am Immobilienmarkt werden den Spezialimmobilien zugeordnet. Nur etwa ein Siebtel davon entfällt auf Gesundheitsimmobilien im engeren Sinn – also medizinische Einrichtungen. Zählt man auch Sozialimmobilien hinzu, ist es rund ein Fünftel von 30 Prozent – das heißt gesamtmarktbezogen sprechen wir von einem Segment rund 6 Prozent.

Wachstumschancen, aber regional unterschiedlich verteilt

Das ist nicht eben viel. Allerdings handelt es sich um ein Segment, das wächst – wie der gesamte Gesundheitsmarkt. Die Gesundheitsausgaben in Deutschland entwickeln sich seit etlichen Jahren dynamischer als das Wirtschaftswachstum und machen rund ein Achtel des Bruttoinlandsproduktes aus. Grund dafür sind neben Leistungsverbesserungen im Gesundheitssystem und medizinischem Fortschritt die steigende Lebenserwartung und die zunehmende Überalterung der Gesellschaft. Derzeit sind in Deutschland rund 3,4 Mio. Menschen pflegebedürftig, bis 2035 rechnet das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) mit 4 Mio. Pflegefällen. Davon müssen voraussichtlich 1,25 Mio. Menschen stationär, teilstationär oder in Kurzzeitpflege versorgt werden. Auch die Zahl der “normalen” Altenheimbewohner dürfte aufgrund des demografischen Wandels steigen.

Schon aufgrund dieser Entwicklungen werden künftig noch deutlich mehr Gesundheitsimmobilien benötigt als heute vorhanden sind. Es gibt allerdings regionale Unterschiede. Bei Pflegeimmobilien herrscht zum Beispiel großer Bedarf in Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Hessen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Andere Regionen wie Sachsen oder Sachsen-Anhalt sind dagegen schon gut versorgt. Bei anderen Gesundheitsimmobilien gibt es ebenfalls regionale Unterschiede und ein gewisses Stadt-Land-Gefälle wie auch sonst am Immobilienmarkt.

In Gesundheitsimmobilien investieren

Dennoch gilt: wer in Gesundheitsimmobilien investiert, engagiert sich grundsätzlich in einem Wachstumsfeld – interessant für institutionelle Investoren und für Privatanleger. Es handelt sich um ein auf Partnerschaft angelegtes Geschäft zwischen Immobilieneignern, den Erbringern von Versorgungs- oder Behandlungsleistungen im jeweiligen Objekt und den Bewohnern bzw. Patienten als “Endnutzern”. 2018 wurden bundesweit Immobilien-Transaktionen bei Senioren- und Pflegeheimen im Wert von 2,1 Mrd. Euro getätigt, das ist fast anderthalb mal so viel wie noch im Vorjahr. Die Ankaufsrenditen für Pflegeheime liegen in Deutschland im Schnitt noch 1,5 Prozentpunkte über denen bei Büroimmobilien.

Das Investment in Gesundheitsimmobilien nach unserer Definition gilt als vergleichsweise risikoarm, unabhängig von Konjunkturschwankungen und gut kalkulierbar. Oft können mit den Betreibern von Gesundheitseinrichtungen langfristige Mietverträge abgeschlossen werden, die stabile Mieterträge garantieren. Gleichzeitig sollten die Mietverträge so flexibel gestaltet werden, dass Mietanpassungen möglich sind – eine Frage der Verhandlungsmacht und des Verhandlungsgeschicks. Das Ausfallrisiko auf Betreiberseite ist zwar nicht völlig ausgeschlossen, aber überschaubar. Bei Pflegeheimen ist es wichtig, einen guten und anerkannten Pflegeanbieter als Betreiber zu gewinnen. Ein Risiko besteht, wenn Mietverhältnisse enden und neue Nutzungen anstehen. Dann stehen ggf. größere Investitionen an und es kommt auf eine erfolgreiche Weitervermarktung an.

Neben dem Direkt-Investment in entsprechende Objekte ist vor allem der Einstieg über Fonds möglich. Es gibt ein paar Spezialanbieter für solche Investments. Meist handelt es sich um geschlossene Fonds. Spezielle Gesundheitsimmobilien-Fonds als offene Fonds sind eher die Ausnahme.

Der Artikel gehört zu unserer Sammlung der Statistiken und Definitionen deutscher Investoren.

Bildquelle: Michael Browning

Unsere Listen der Immobilieninvestoren und Immobilienunternehmen

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