Was sind Zinshäuser und Anlageimmobilien? – Unsere Definition

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Der Begriff “Zinshaus” ist ursprünglich im norddeutschen Raum entstanden, wird heute aber auch darüber hinaus gebraucht. Alternative Bezeichnungen sind Miethaus oder Mietshaus. Immer geht es um Immobilien als Kapitalanlage. Deshalb wird auch von Anlageimmobilien gesprochen. Wie sind Zinshäuser und Anlageimmobilien definiert? Was verbirgt sich dahinter? Da besonders Deutschlands größte Immobilieninvestoren an Zinshäusern interessiert sind und diese auch für Privatpersonen hochrelevant sind geben wir hier einen detaillierten Einblick.

Zinshäuser sollen dazu dienen, mit Vermietung laufende Erträge zu erzielen. Die Regelmäßigkeit und relative Konstanz der Mieteinnahmen generieren ähnliche Zahlungsströme wie bei einer kontinuierlichen Verzinsung. Das mag eine Erklärung für die Bezeichnung “Zinshaus” sein. Zinshäuser unterscheiden sich grundsätzlich vom selbst genutzten Immobilieneigentum. Hier entsteht ein Renditeeffekt allenfalls durch ersparte Miete.

Zinshäuser und die Rendite

Nach unserer Definition können Zinshäuser Wohngebäude, aber auch gemischt genutzte Objekte oder reine Gewerbeimmobilien sein. Es spielt dabei keine Rolle, ob eine Immobilie an einen einzigen oder an eine Vielzahl von Mietern vermietet ist. Gewerbeimmobilien werden in der Regel an eine überschaubare Anzahl von Mietern oder nur an einen einzigen Mieter vermietet – nicht selten auf Basis langfristiger Mietverträge. Hier besteht eine besonders große Nähe zur verzinslichen Kapitalanlage.

Die Rendite bei Zinshäusern errechnet sich aus den erzielten bzw. zu erwartenden Einnahmeüberschüssen während der Vermietung unter Berücksichtigung des eingesetzten Kapitals. Die Formel dafür stammt aus der Investitionsrechnung und wird als interne Zinsfußmethode bezeichnet. Sie kommt auch für die Renditeberechnung bei anderen Kapitalanlagen und für Kostenvergleiche bei Krediten (Effektivzins) zum Einsatz. Für die Rendite bei Zinshäusern findet man häufig den Begriff Mietrendite – sie wird gerne überschlägig berechnet. Dabei wird zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite differenziert. Die Bruttomietrendite berücksichtigt nur die Mieteinnahmen ohne Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten. Sie hat daher nur eine beschränkte Aussagekraft.

Nettomietrendite – was übrig bleibt

Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. Sie geht von den jährlichen Überschüssen aus, die bei Vermietung nach Abzug der Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Reparaturen, Leerstände, nicht umlagefähigen Betriebskosten usw. übrig bleiben. Diese werden auf den realen Kapitaleinsatz – d.h. auf den Kaufpreis der Immobilie zuzüglich Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklergebühr, Notar- und Grundbuchgebühren usw.) – bezogen.

Wenn eine Immobilie nicht nur mit Eigenkapital sondern zum Teil auch mit Krediten finanziert wird, sind die Kosten dafür ebenfalls mit einzubeziehen. Die Kreditkosten (Zinsen) schmälern die Nettomieterträge. Ist die Nettomietrendite vor Zinskosten höher als der Effektivzins der Kredite, ergibt sich ein renditesteigernder Effekt beim eingesetzten Eigenkapital. Es kann sich daher lohnen, Zinshäuser mit Fremdmitteln zu finanzieren. Ein Zinshaus wir dadurch rentierlicher. Allerdings steigt dann auch das Risiko, dass das Kalkül nicht aufgeht. Bei selbst genutzten Immobilien ist dagegen die Eigenfinanzierung fast immer besser.

Es kann auch sinnvoll sein, bei Mietrenditen Vor- und Nachsteuerbetrachtungen anzustellen. Mieterträge sind als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (einkommen-)steuerpflichtig, Abschreibungen, Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten dürfen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Sie haben einen steuermindernden Effekt. Anders als bei verzinslichen Kapitalanlagen gibt es hier keinen pauschalen Werbungskostenabzug (Freistellung) oder eine Abgeltungsteuer.

Lange galten Mietrenditen von sechs bis acht Prozent als Maßstab für die Rentierlichkeit von Zinshäusern. Tatsächlich lassen sich solche Renditen aufgrund der überproportional gestiegenen Immobilienpreise heute vielerorts kaum noch erzielen. Die Renditen sind unter vier, zum Teil sogar unter drei Prozent gesunken und vollziehen die allgemeine Zinsentwicklung damit ein Stück weit mit.

Anlageimmobilien – eine etwas weitere Definition

Der Begriff “Anlageimmobilien” umfasst Zinshäuser, kann aber auch etwas weiter verstanden werden. Es ist bei Immobilien nämlich nicht nur möglich, mit Mieteinnahmen Erträge zu erzielen, sondern auch mit Wertsteigerungen. Das Objekt wird dann nach einigen Jahren gewinnbringend verkauft. Es gibt Immobilien-Investoren, die sich darauf spezialisiert haben. Die Erzielung von Mieteinnahmen ist für sie eher ein “Nebengeschäft”.

Solche auf Wertsteigerungen fokussierte Investments findet man bevorzugt bei Gewerbeimmobilien – und zwar in den Risikoklassen “Value added” und “Opportunistic”. Dabei handelt es sich um Objekte mit hohen Leerständen, Sanierungsbedarf und häufig in zweitklassiger Lage, die durch Renovierung, Modernisierung und gezielte Umnutzung aufgewertet und dann weit über dem Einstandspreis verkauft werden sollen. Der Investmenthorizont ist – anders als bei reinen Zinshäusern – eher kurz- bis mittelfristig (höchstens fünf Jahre), nicht langfristig. Solche Investments sind durchaus spekulativ, im Gegensatz zum auf Ertragssicherheit und -kontinuität angelegten Investment bei Zinshäusern.

Der Artikel gehört zu unserer Sammlung der Statistiken und Definitionen deutscher Investoren.

Bildquelle: John Towner

Diese Immobilieninvestoren investieren in Zinshäuser und Anlageimmobilien

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