Was ist Wohneigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung)? – Unsere Definition

WEG-Verwaltung Definition

Sowohl die größten Hausverwaltungen Deutschland als auch die wichtigsten deutschen Baugenossenschaften betreiben WEG-Verwaltung. Doch was steckt eigentlich hinter diesem Begriff? Das Team von Listenchampion hat sich intensiv mit der Thematik beschäftigt und präsentiert im Folgenden eine Definition des Begriffs WEG-Verwaltung. Die Wohneigentumsverwaltung bezeichnet das Verwalten einer Immobilie, die aus Eigentumswohnungen besteht. Sie muss gebildet werden auf Verlangen eines einzelnen Eigentümers oder der Eigentümergemeinschaft. Ist dies nicht der Fall obliegt die Verwaltung der Gemeinschaft der Eigentümer des Hauses. Als Verwalter kann ein Miteigentümer bestellt werden, genauso wie Dritte oder sogenannte Dienstleister. Dienstleister sind meist professionelle Hausverwaltungen oder Wohnungsgenossenschaften, die diese Immobilien treuhänderisch verwalten. Im Unterschied zu einer Hausverwaltung, die eine Mietverwaltung führt, entscheiden bei einer WEG Verwaltung die Eigentümer per Mehrheitsentscheid darüber welche natürliche oder juristische Person die Immobilie(n) verwalten soll. Im Falle der Mietverwaltung wird diese vom Eigentümer der Immobilien bestimmt, die Mieter haben in dieser Sache kein Mitspracherecht.  Die WEG-Verwaltung erneuert sich turnusgemäß spätestens alle fünf Jahre, abhängig vom jeweiligen Hausverwaltervertrag auch früher. Der Verwalter haftet für Vermögens- wie auch Vertrauensschäden. Mit Vertrauensschäden sind gewollte Irreführungen oder Falschaussagen gemeint, zum Nachteil des Vertragspartners, also der Gemeinschaft der Eigentümer.

Definition und Abgrenzung der WEG-Verwaltung zu anderen Eigentumsformen

Was beinhaltet nun die Verwaltung von Wohneigentum? An dieser Stelle auch noch einmal abzugrenzen von Sondereigentum und Teileigentum. Sondereigentum beschreibt die Situation, wenn jemand eine Eigentumswohnung kauft in einem Mehrfamilienhaus und diese an eine weitere Person vermietet. Der Besitzer dieser Eigentumswohnung besitzt nun Sondereigentum und ist stimmberechtigt in der Wohneigentumsverwaltung als Eigentümer, obwohl er dort selbst nicht wohnt. Teileigentum beschreibt hingegen die gewerbliche Nutzung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zum Beispiel durch eine Arztpraxis, eine Rechtsanwaltskanzlei oder ähnliches. Dieses Eigentum wird nicht zum Wohnen genutzt, sondern zum Gelderwerb. Eine Umwandlung von Sondereigentum in Teileigentum bedarf der ausdrücklichen Zustimmung der gesamten Wohneigentümergemeinschaft. Nach dem die Frage nach der Definition von Wohneigentum geklärt ist, was genau sind die Aufgaben des Verwalters? Laut Gesetz gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung fünf Punkte.

Beispiele der wichtigsten Aufgaben eines Hausverwalters im Rahmen der Wohneigentumsverwaltung

  • Das Aufstellen einer Hausordnung
  • Die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung
  • Das Abschließen einer angemessenen Feuer- und Haftpflichtversicherung
  • Das Ansammeln einer Instandhaltungsrücklage
  • Das Aufstellen eines Wirtschaftsplanes
  • Die Duldung der Herstellung von Fernsprech- und Rundfunkempfangsanlagen sowie Energieversorgungsanschlüssen

Im Folgenden sind einige Punkte noch einmal in normalem deutsch erläutert. Eine Instandhaltungsrücklage ist ein Betrag der regelmäßig von den Eigentümern zu zahlen ist und verwendet wird für Reparaturen der Instandsetzung, aber auch für modernisierende Instandsetzung wie das Einbauen eines Aufzuges, das Anbringen von Balkonen als Beispiel. Ein Wirtschaftsplan ist ebenso ein finanzielles Instrument deckt aber noch einmal andere Kosten ab, die sich vornehmlich aus dem laufenden Betrieb der Immobilie ergeben. Hier sind Beispiele die Kosten für Müllabfuhr, Heizung falls gemeinschaftlich, Abwasser oder Wasser. Diese Kosten sind zu begleichen durch das vom Wohnungseigentümer zu zahlende Hausgeld. Jeder separate Eigentümer hat seinen eigenen Einzelwirtschaftsplan, welcher ihm seine anteilig zu zahlenden Kosten aufschlüsselt. Beim letzten Punkt handelt es sich zum Beispiel um das Anbringen von Satellitenschüsseln oder Kabelanschlüssen für die Bewohner.

Grundsätzlich bedürfen bauliche Maßnahmen an einer Immobilie der Zustimmung aller Miteigentümer. Diese können vom Verwalter vorgeschlagen und dann auch durchgeführt werden, normalerweise gegen ein zusätzliches Honorar. Eine Ausnahme hierbei stellt die Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dar. Ein Beispiel dafür wäre die Verlegung von Glasfaserkabeln für schnelleres Internet. Diese baulichen Maßnahmen können ebenso eingeleitet werden mit der Zustimmung von drei Vierteln der Miteigentümer, die über mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile verfügen.

Bedeutung von WEG-Verwaltungen in Deutschland: Zahlen, Daten, Fakten

Es ist schwierig genaue Zahlen zu erhalten wie viele WEG Verwaltungen es gibt. Auf eine Anfrage der Grünen an die Bundesregierung aus dem Jahre 2011 geht hervor das von 36,4 Millionen Wohnungen 5,8 Millionen Eigentumswohnungen waren, die dementsprechend eine Verwaltung benötigen. Laut einer repräsentativen Studie der Spardabanken aus dem Jahr 2017 leben 8% der deutschen in einer Eigentumswohnung. Somit betrifft das Thema WEG Verwaltung direkt oder indirekt 6,6 Millionen Menschen. Die Mehrheit der Deutschen wohnt im Übrigen zur Miete, 54% wohnen in einem Mietverhältnis, ein im europäischen Vergleich hoher Wert.

Bildquelle: Samuel Zeller

Quellen: Sparda Wohnen, Deutscher Bundestag

Der Artikel gehört zu unserer Sammlung der Statistiken und Definitionen deutscher Investoren.

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