Definition: Globalverkauf von Wohnimmobilien an Investoren

Definition: Globalverkauf von Wohnimmobilien an Investoren

Wer Eigentümer einer Wohnimmobilie mit mehreren Wohneinheiten ist und an Verkauf denkt, hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten: die Immobilie als Ganzes zu veräußern – dann spricht man von Globalverkauf – oder es erfolgt eine Wohnungsaufteilung und die einzelnen Wohnungen werden verkauft – das nennt man Einzelverkauf.

Unsere Definition: Beim Globalverkauf erfolgt die Veräußerung der Immobilie in der Regel an einen einzigen Investor, beim Einzelverkauf wird dagegen an verschiedene Interessenten verkauft. Für Verkäufer stellt sich die Frage, welche Form der Veräußerung die besseren Chancen bietet. Eine generelle Antwort darauf gibt es nicht. Das hängt von den jeweiligen Umständen ab.

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Wann spricht man von Globalverkauf?

Umfasst die Immobilie nur wenige Wohneinheiten – typisches Zwei- oder Dreifamilienhaus -, wird schon aus praktischen Gründen meist der Verkauf ohne Aufteilung realisiert. Dafür verwendet man allerdings selten den Begriff Globalverkauf, auch wenn es sich faktisch darum handelt. Der Begriff bezieht sich üblicherweise auf Immobilien mit einer Vielzahl an Wohneinheiten. Hier fällt die Antwort, was besser ist – Globalverkauf oder Einzelverkauf -, nicht so eindeutig aus.

Globalverkauf versus Einzelverkauf – die juristische Betrachtung

Juristisch gesehen stellt der Globalverkauf die einfachere Variante dar. Der rechtliche Status des Objektes bleibt unverändert. Es wird nur ein einziger Kaufvertrag vereinbart, für den die üblichen Regularien gelten (notarielle Beurkundung, Eigentumsumschreibung im Grundbuch). Der Käufer tritt in bestehende Mietverträge als Vermieter ein, der Mieterschutz wird von der Transaktion nicht berührt.

Anders sieht die Lage beim Einzelverkauf aus. Hier ist zunächst eine Aufteilung der Immobilie erforderlich. Das geschieht in einer Teilungserklärung. Dort wird festgelegt, welche Teile des Objektes Gemeinschaftseigentum darstellen, welche Sondereigentum. Auch das Miteigentum am Gemeinschaftseigentum ist zu definieren. Erst auf Basis der Aufteilung ist ein Einzelverkauf überhaupt rechtlich möglich. Sonst geht nur der Globalverkauf. Die Aufteilung muss notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen sein.

Beim Einzelkauf ist für jede einzelne verkaufte Wohnung ein Kaufvertrag abzuschließen. Bestehende Mietverhältnisse gelten unverändert weiter. Es gibt aber zwei wichtige Unterschiede zum Globalverkauf. Mietern steht ein Vorkaufsrecht mit zwei Monaten Bedenkzeit zu und Käufer können bestehende Mietverträge ggf. wegen Eigenbedarf kündigen.

Globalverkauf versus Einzelverkauf – die wirtschaftliche Betrachtung

Wirtschaftlich gesehen gibt es zwischen Globalverkauf und Einzelverkauf deutliche Unterschiede:

– beim Globalverkauf treten bevorzugt professionelle Investoren (Immobilien-Unternehmen, Wohnungs-Gesellschaften, Projektentwickler) als Interessenten auf, beim Einzelverkauf dagegen eher private Investoren oder auch Käufer, die die Wohnung selbst nutzen wollen. Dies hat Auswirkungen auf den Verhandlungsprozess und den erzielbaren Kaufpreis. “Profis” als Globalkäufer sind in der Regel zahlungskräftiger, verhandeln aber auch härter. Optimaler Ausgangspunkt um Investoren für einen Globalverkauf zu identifizieren sind unser Verzeichnis der größten Immobilieninvestoren Deutschlands sowie die Liste der größten Immobilien Single Family Offices.
– der Globalverkauf ist ein “Einmalgeschäft”, bei dem es um “Alles oder Nichts” geht. Der Einzelverkauf zerfällt dagegen in eine Mehrzahl an Einzeltransaktionen über geringere Summen, die meist sukzessive stattfinden und sich über einen längeren Zeitraum erstrecken;
– der Vermarktungs- und Abwicklungsaufwand ist beim Globalverkauf geringer als beim Einzelverkauf. Das ist fast selbsterklärend. Einmal wird nur ein einziges Objekt zum Verkauf angeboten, im andern Fall eine ganze Anzahl an Wohnungen – das heißt mehr Inserate, mehr Exposés, mehr Besichtigungen usw..
– Für Wohnimmobilien “als Ganzes” gelten andere Marktbedingungen als für Wohnungen. Man könnte fast von zwei unterschiedlichen Märkten sprechen. Die Entscheidung für oder gegen den Globalverkauf sollte daher stets auf Basis einer genauen Marktanalyse erfolgen.

Bildquelle: Chris Gerber

Der Artikel gehört zu unserer Sammlung der Statistiken und Definitionen deutscher Investoren.

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