So investieren Single Family Offices in Mezzanine-Kapital für Immobilien

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Mezzanine-Kapital ist eine Form von Fremdkapital, das vorrangig über dem Stammkapital steht. Das heißt: Wenn ein Projekt scheitert oder ein Unternehmen insolvent wird, werden zunächst die Schulden zurückgezahlt, dann das Mezzaninkapital und dann das Stammakapital. Mezzanine-Kapitalgeber werden für ihr höheres Risiko mit höheren Renditen entschädigt. Gerade bei Immobilienprojekten kann Mezzanines Fremdkapital entscheidend sein – und Family Offices spielen an dieser Stelle eine wichtige Rolle. Warum und wie werden wir in diesem Artikel erklären. Hier finden Sie übrigens unsere Liste der größten Single Family Offices in Europa, die für Sie als Kapitalgeber interessant sein könnten.

Mezzanine-Kapital für Immobilienprojekte – und warum Family Offices eine wichtige Rolle spielen

Immobilien-Projektentwickler arbeiten mit einem gewissen Kapitalstock für neue Projekte. Banken, die Kredite für neue Projekte vergeben, benötigen 10-20% Nachrangkapital, um ihr Risiko zu reduzieren. Wenn der Projektentwickler beispielsweise 10% des Eigenkapitals in ein Projekt einbringen muss, kann er ein 10 Mio. €-Projekt realisieren (10% Eigenkapital: 1 Mio. €, 90% Darlehen: 9 Mio. €). Wir gehen davon aus, dass der Entwickler einen Gewinn von 2M€ pro Projekt erzielt. Wenn es ihm gelingt, Mittel von Mezzanine-Investoren zu beschaffen (0,5 Mio. € pro Projekt), könnte er zwei Projekte pro Jahr realisieren – was ihm zusätzliche 2 Mio. € Gewinn bringen würde. Dazu werden Mezzanine-Investoren mit Renditen von 8-20% pro Jahr vergütet. Im Vergleich zum aktuellen Niedrigzinsumfeld ist das enorm. Da sich nur wenige Investoren an Mezzanine-Finanzierungen beteiligen, spielen Single Family Offices hier eine wichtige Rolle. Für einige SFOs (insbesondere solche mit Immobilienhintergrund) ist Mezzaninkapital ein geeigneter Weg, um eine zusätzliche Renditekomponente in ihr Portfolio aufzunehmen.

Drei Typen von Mezzanine-Investitionen durch Family Offices

In der Regel müssen Single Family Offices entscheiden, wie sie ihre Mezzanine-Investmentstrategie umsetzen. Wir unterscheiden zwischen drei Möglichkeiten:

  1. Direct Investments: Family Offices bauen Beziehungen zu engagierten Projektentwicklern auf und investieren direkt in neue Projekte. Das erfordert eine gewisse Erfahrung in der Immobilienbranche und gute, zuverlässige Partner. Die Renditen können hier höher sein, aber die Diversifikation ist oft gering.
  2. Fund Investments: Es gibt einige spezialisierte Investmentfirmen, die sich auf Mezzanine-Finanzierungen konzentrieren. Die Unternehmen verlangen aber Gebühren und damit sind die Renditen in der Regel niedriger. Die Diversifikation ist dafür aber in höherem Maße gegeben und oft bringen die Unternehmen jahrelange Erfahrung ein.
  3. Crowdfunding: Auch bei der europäischen Mezzanine-Finanzierung von Immobilien spielen Crowdfunding-Anbieter wie Exporo eine immer größere Rolle. Ihre Rolle ist vergleichbar mit 2.), aber Prozesse und Investitionsansätze sind oft digitaler und innovativer.

Bild: Matt Jones

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