Was sind Projektentwickler im Immobilienbereich? – Unsere Definition

Projektentwicklung ist ein Begriff aus der Immobilienwirtschaft und bezeichnet die systematische und planvolle Entwicklung eines Immobilien-Vorhabens von der ersten Projektidee bis zur Realisierung, ggf. sogar darüber hinaus. Natürlich ist auch der Bau eines Einfamilienhauses ein Projekt und der Prozess bis zur Verwirklichung eine Art Projektentwicklung. In der Regel wird der Begriff aber im Zusammenhang mit größeren Vorhaben gebraucht – bei Gewerbeimmobilien, Büroimmobilien, Infrastruktur-Einrichtungen oder umfangreicheren Wohnungsbauprojekten.

Unsere Definition: ein Projektentwickler ist ein Unternehmen, dessen Geschäftsmodell in der Immobilien-Projektentwicklung besteht. Es handelt sich um eine komplexe Aufgabe, bei der die Faktoren Grund und Boden, Kapital sowie die eigentliche Projektidee “unter einen Hut” gebracht werden müssen. Projektentwicklung benötigt Kenntnisse und Expertise aus unterschiedlichen Bereichen. Technisches, betriebswirtschaftliches, rechtliches und bauliches Know How sind unverzichtbar.

Projektentwickler und Projektentwicklung in Deutschland

Viele Projektentwicklungen befassen sich mit Neubau-Vorhaben. Nicht immer werden diese auf neu erschlossenem Baugrund verwirklicht. Gerade in Städten und Ballungsgebieten, wo unbebaute Grundstücke knapp sind, werden gerne ehemals anderweitig genutzte Flächen “umgewidmet”. Es geht dann um die Konversion (Umnutzung von ehemaligen Industrie-, Verkehrs- und Militärflächen). Projekte beziehen sich nicht nur auf Neubauten, auch Objekte im Bestand können (weiter)entwickelt werden. Nicht selten handelt es sich um “Problem-Immobilien”, die aufgewertet und in “frischem” Gewand einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen.

Der Markt der Projektentwickler in Deutschland ist heterogen, aber überwiegend mittelständisch geprägt. Es gibt auch einige Groß-Unternehmen. Viele Projektentwickler arbeiten zusätzlich im Bauträger-Geschäft. Die Grenzen zwischen beiden Geschäftsfeldern sind fließend. Einige sind als Bauunternehmen tätig oder betreiben noch andere Geschäfte. Häufig besteht eine enge Verbindung zur Vermögensverwaltung – unter anderem im Rahmen von geschlossenen Fonds. Das erklärt sich aus dem in der Regel hohen Kapitalbedarf von Immobilien-Vorhaben. Kapitalsammlung und -verwaltung ist daher ein Teil der Wertschöpfungskette, ebenso das Management von eigenen Immobilien-Portfolios.

Einige Projektentwickler haben sich auf bestimmte Immobilien-Segmente spezialisiert – zum Beispiel bevorzugt Wohnimmobilien, Büroimmobilien, gewerbliche Objekte usw.. Andere sind breiter aufgestellt. Viele Projektentwickler beschränken sich auf einen lokalen oder regionalen Markt. Das gilt insbesondere für kleinere Anbieter. Andere sind bundesweit tätig, einige sogar im internationalen oder globalen Rahmen.

Die größten Projektentwickler in Deutschland

Der Fokus der großen deutschen Projektentwickler nach unserer Definition liegt auf den sogenannten A-Städten. Das sind Metropolen und Großstädte mit boomenden Immobilienmärkten. Dazu zählen in Deutschland die Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Besonders große und spektakuläre Projektentwicklungen finden bevorzugt an diesen Plätzen statt. Da die Märkte hier schon sehr eng sind, weicht allerdings inzwischen manches Unternehmen auf B- und C-Standorte aus.

Die zehn größten Projektentwickler in den deutschen A-Städten sind:

– Zech Group (international agierende Unternehmensgruppe mit Schwerpunkt im Baubereich, Sitz in Bremen);
– Hochtief AG (Essener Baukonzern, der weltweit tätig ist; führend als Projektentwickler bei Infrastruktur-Projekten);
– NCC AB (schwedischer Bau- und Immobilienkonzern mit Projektentwicklungen bei Büro-, Gewerbe- und Logistikimmobilien);
– CA Immo AG (österreichisches Immobilienunternehmen, bei Projekten auf Gewerbeimmobilien fokussiert);
– CG Gruppe AG (Berliner Projektentwickler mit bundesweiter Ausrichtung und Schwerpunk bei Miet-Wohnimmobilien);
– Bayerische Hausbau GmbH & Co KG (betreibt Immobilienverwaltung und Projektentwicklung, bevorzugt bei Gewerbe- und Wohnimmobilien);
– Wilma Immobilien Gmbh (Projektentwickler aus Ratingen bei Düsseldorf: Schwerpunkt Wohnimmobilien in den Kernregionen Nordrhein-Westfalen, Rhein-Main und Baden-Württemberg);
– Baywobau Baubetreuung GmbH (Bauträgergeschäft und Projektentwicklung für Wohnbau-Vorhaben in den Bereichen München, Dresden, Leipzig und Berlin);
– Strabag SE (österreichischer Bau- und Immobilienkonzern mit den deutschen Töchtern Strabag AG und Züblin AG sowie einer Vielzahl an Geschäftsfeldern, darunter auch Projektentwicklung).

Interessant sind nach der Betrachtung des deutschen Projektentwickler-Marktes auch die größten Projektentwickler in Österreich sowie die größten Projektentwickler in der Schweiz.

Was sind die Schritte und der Ablauf bei der Projektentwicklung?

Jedes Immobilien-Projekt lässt sich in mehrere, aufeinander aufbauende Phasen gliedern:

1. Projektinitiierung

In dieser Phase geht es zunächst um die Definition der Projektidee, die Suche nach möglichen Standorten und die Prüfung von Möglichkeiten für die Finanzierung. Die Rahmendaten für das Projekt werden grob festgelegt und es findet eine überschlägige Kalkulation statt. Ist eine passende Fläche gefunden, wird diese gesichert.

2. Projektkonzeption

In der Projektkonzeption werden die definierten Rahmendaten konkretisiert. Dies geschieht über umfangreiche Analysen (Prüfung der Machbarkeit). Dazu gehören die Markt- und Standort-Analyse, die Wettbewerbs-Analyse, die Nutzungs-Analyse sowie eine Risiko- und Kostenanalyse. Im Ergebnis wird festgestellt, ob sich das Projekt rechnet. Ist das der Fall, kann das Vorhaben konkret geplant und angegangen werden. Heutzutage wird auch die Einbeziehung von Nachhaltigkeits-Aspekten bei der Projektentwicklung immer wichtiger.

3. Projektrealisierung und -management

In der Umsetzungsphase ist ein effizientes Projektmanagement gefragt. Es umfasst jeweils die Planung, Kontrolle und Steuerung von Kosten, Terminen und Qualität (Inhalt und Umfang der geforderten Leistungen).

4. Projektvermarktung

Bei der Projektvermarktung geht es um Vermietung oder Verkauf. Vermarktungsaktivitäten erfolgen häufig schon parallel zur Projektumsetzung. Die Vermarktung kann, muss aber nicht vom Projektentwickler übernommen werden.

5. Projektbewirtschaftung

Die Bewirtschaftung des fertiggestellten Projektes ist eigentlich nicht mehr originäre Projektentwickler-Aufgabe. Projektentwickler mit eigenen Immobilien-Portfolio übernehmen dies aber häufig.

Fazit zu unserer Projektentwickler-Definition

Projektentwickler, wie wir sie definieren, müssen häufig auf lange Sicht denken, planen und handeln. Mehr denn je zählt heute nicht nur die Realisierung von Bauvorhaben sondern auch die Betreuung und Weiterentwicklung von Immobilien in unterschiedlichen Lebensphasen. Der Markt ist insgesamt schwieriger und anspruchsvoller geworden.

Bildquelle: Canva

Passende Liste von Projektentwicklern und Bauträgern