Unter einer Unternehmensübernahme, Fusion oder Verschmelzung können sich die meisten Wirtschafts-Laien etwas vorstellen. Durch Kauf von Unternehmen oder Erwerb von Unternehmensanteilen wird ein Konzern größer. Es gibt aber auch den umgekehrten Prozess: die Ausgliederung von Unternehmen oder Unternehmensteilen. In diesem Zusammenhang tauchen häufiger die Begriffe “Spin-off” und “Carve-Out” auf, die wir hier näher definieren wollen.

Das englische Wortpaar “spin off” lässt sich wörtlich etwa mit “herausdrehen” übersetzen und verdeutlicht bildlich, worum es geht. Aus einem bestehenden Unternehmen wird ein Teil “herausgedreht”, um daraus ein neues – zumindest rechtlich, oft auch wirtschaftlich selbständiges – Unternehmen zu bilden. Ein anderes gern genutztes Bild ist das des “Ablegers” und stammt aus dem Gartenbau. Ableger sind eine gärtnerische Vermehrungsmethode über Bildung von Tochterpflanzen aus einer vorhandenen Mutterpflanze. Dem deutschen Umwandlungsrecht entsprechend handelt es sich bei Spin-Offs um eine Ausgliederung. Vorschriften dazu finden sich im Umwandlungsgesetz. Nach dem “Spin-Off” bestehen zwei Unternehmen, wo es vorher nur eins gab: die alte Gesellschaft und ein daraus ausgegründetes Unternehmen.

Spin-Off Definition: wenn Unternehmensteile ausgegliedert werden

In der Praxis entstehen viele Spin-Offs aus Forschungs- und Entwicklungsabteilungen größerer Unternehmen. Dort entwickelte Innovationen sind zwar häufig vielversprechend und bieten gute Geschäftsperspektiven, passen aber nicht unbedingt zur Ausrichtung und Strategie. Nicht selten fehlen die Voraussetzungen, um die “Neuheiten” selbst am Markt anzubieten. Die Ausgliederung soll die Chance eröffnen, die “unternehmensfremden” Innovationen zur Geschäftsreife zu entwickeln und erfolgreich zu vermarkten, ohne dass das in eigener Verantwortung und “mit Bordmitteln” geschehen muss. Ein Stück weit wird damit auch das Risiko des Scheiterns “ausgegliedert”. Die Ausgliederung eröffnet außerdem Möglichkeiten, neue und zusätzliche Investoren und Finanzierungspartner von außen für die Realisierung eines Geschäftsmodells zu gewinnen.

Bei einem Spin-Off in unserer Definition erhalten die Aktionäre des Ursprungs-Unternehmens ihrem Anteil entsprechend Aktien des ausgegliederten Unternehmens “gratis” oder zumindest Gratis-Bezugsrechte. Man kann daher anschließend in zwei Unternehmen Aktionär sein. Buchungstechnisch bleibt die Vermögensposition “unter dem Strich” unverändert. Die Gratiszuteilung dient dazu, die Rechte der bestehenden Aktionäre zu wahren. Die Eigentümer-Struktur bei Alt- und Neu-Unternehmen ist zunächst identisch. Wenn der Spin-off zu einem Erfolg wird, ist mit der Ausgliederung für Alt-Aktionäre ein spürbarer Mehrwert verbunden.

Nicht immer ein Glücksfall

Spin-Offs kommen häufiger vor als man denkt. Manchmal sind sie ein Zwischenschritt für einen späteren Verkauf oder Börsengang. Beispiele für bekannte Spin-Offs sind die in den 1990er Jahren erfolgten Ausgliederungen der Halbleiter-Sparte und der IT-Sparte aus dem Siemens-Konzern. Daraus wurden die neuen Unternehmen Infineon und SIS Informationstechnologie. Ein weiteres Beispiel ist die Ausgründung von LANXESS als Spezialchemie-Konzern im Jahr 2005. Damit hat der BAYER-Konzern seine Chemie-Sparte und Teile seines Polymer-Bereichs verselbständigt. Dass nicht jeder Spin-Off zum Glücksfall wird, zeigt die 2003 erfolgte Ausgliederung der Hypo Real Estate aus der früheren HypoVereinsbank (heute Teil des Unicredit-Konzerns). Die Hypo Real Estate wurde in der Finanzkrise zu einem echten Problemfall und konnte schließlich nur mit staatlicher Hilfe gerettet werden.

Carve-Out Definition: einen Teil herausschneiden

“Carve-Out” bedeutet wörtlich übersetzt “Herausschneiden” oder “Herausschnitzen”. Für den Begriff gibt es eine engere und eine weitere Definition. Im weiteren Sinn (i.w.S.) wird er für Ausgliederungen aus einem Unternehmen mit anschließendem Börsengang oder Verkauf verwandt. Das Ziel besteht dann darin, Unternehmensteile, die nicht mehr zum Kerngeschäft oder zur Strategie passen, gewinnbringend zu veräußern. Einem solchen Carve-Out kann ein Spin-Off vorangehen, zum Teil werden beide Begriffe synonym gebraucht.

Im engeren Sinn bezeichnet der Begriff einen sogenannten Equity Carve-Out. Dann werden nicht alle Aktien eines ausgegliederten Unternehmens an die Börse gebracht, sondern nur ein Teil. Das Unternehmen bleibt in der Regel im Mehrheitsbesitz des Ursprungsunternehmens – als Mutter-Tochter-Verhältnis. Im Rahmen eines solchen Equity Carve-Outs kann zum Beispiel aus einer 100 Prozent-Tochter eine 75 Prozent-Tochter werden. 25 Prozent werden an die Börse gebracht. Solche Carve-Outs dienen häufig dazu, bei Wertsteigerungen im Zeitablauf “Kasse zu machen”, ohne die unternehmerische Kontrolle aufzugeben.

Deutsches Spin-Off Beispiel OSRAM

Eine schöne Spin-Off- und Carve-Out-Geschichte nach unserer Definition weist die OSRAM Licht AG auf. Der bekannte Leuchtwarenhersteller OSRAM war ursprünglich ein selbständiges Unternehmen und wurde 1978 eine 100 Prozent-Tochter von Siemens. Im Vorfeld eines für 2013 vorgesehenen Börsengangs (Carve-Out) wurde OSRAM zunächst aus dem Siemens-Konzern abgespalten (Spin-Off). Die Siemens-Aktionäre erhielten dabei für 10 Siemens-Aktien je eine OSRAM-Gratisaktie.

Anfänglich war Siemens noch an OSRAM beteiligt, bis 2017 bestand eine 17 Prozent-Beteiligung. Inzwischen befindet sich das Unternehmen zu zwei Dritteln in Streubesitz, der Rest gehört Investment-Gesellschaften. OSRAM seinerseits realisierte 2015 ein Spin-Off durch Ausgliederung seiner Sparten “Glühlampen” und “LED-Lampen für Allgemeinbeleuchtung” in das neue Unternehmen Ledvance. Dieses Unternehmen wurde 2018 im Rahmen eines Carve-Outs i.w.S. komplett an das chinesische Licht-Unternehmen MLS und den Finanzinvestor Yiwu verkauft. Der Erlös betrug über 400 Mio. Euro.

Dieser Beitrag ist Teil unserer Statistiken und Definitionen der deutschen Investmentbranche

Bildquelle: Malcolm Lightbody

Relevante Investoren bei Spin-Offs und Carve-Outs in unseren Listen


Private Equity Investoren sehen sich starkem Wettbewerb untereinander sowie gegenüber strategischen Investoren ausgesetzt. Welche Folgen dies für das Beteiligungsmanagement hat, erläutern EbelHofer Strategy & Management Consultants in ihrem Beitrag, der den Fokus auf das Thema Value Creation legt.

Gastbeitrag: EbelHofer Strategy & Management Consultants

Die Ergebnisse des Private Equity Panels 2019 von EbelHofer Strategy & Management Consultants 2019 machen deutlich: Weiterhin herrscht eine hohe Wettbewerbsintensität in der Branche. Mehr als 50% der befragten Investoren erwartet, dass sowohl der Wettbewerb untereinander, als auch gegenüber strategischen Investoren im Vorjahresvergleich zunimmt. Dies bestätigt auch ein Blick auf den kürzlich veröffentlichten „Q1 2019 Mid-Market Index für die Eurozone von Argos Wityu & Epsilon Research“: Die von strategischen Käufern gezahlten Multiples steigen weiter an auf ~11,0 x EBITDA. Gleichzeitig gehen die von Private Equity-Fonds gezahlten Multiples auf ~9,3 x EBITDA zurück. Obwohl vieles darauf hindeutet, dass die Bewertungen ihren Zenit erreicht haben, wird deutlich, dass Corporates oft höhere Zahlungsbereitschaften aufweisen und gegenüber Fonds im Bieterverfahren im Vorteil sind.

Wettbewerbsintensität im Private Equity Markt nimmt zu

Private Equity: Wettbewerbsintensität nimmt zu

Wie also können sich Investoren – abgesehen von höheren Geboten – im immer häufiger mehrstufig stattfindenden Bieterprozess behaupten? Viele Private Equity Häuser setzen auf stärkere Differenzierung als Lösung – sei es durch Spezialisierung / dem Aufbau von USPs, wie 68% der Befragten in diesem Zusammenhang betonen, oder noch stärker durch unkonventionelle Dealstrukturen, die für 88% der Befragten im Wettbewerb um Targets der ausschlaggebende Punkt sein kann.

Trends in Private Equity Bieterverfahren

Private Equity: Trends in Bieterverfahren

Insbesondere im Small- und Midcap Segment / bei Familienunternehmen spielt oft mehr als nur Geld eine Rolle, um den Zuschlag zu erhalten: Als kompetenter Partner wahrgenommen
zu werden, der bei einem profitablen Wachstumskurs auch operativ unterstützen kann, muss glaubhaft vermittelt werden. Dennoch könnten auch auf der Multiple-Ebene viele Private Equity Investoren mehr bieten, ohne sehenden Auges in einen „Winner’s Curse“ zu geraten. „Beim Nasenfaktor zu überzeugen“ und „mehr zu bieten“ kann auf fundierte Weise gelingen, wenn das Thema „Value Creation“ – also die Identifikation, Bewertung / Priorisierung und Hebung potenzieller Upsides – bereits als Pre-Deal statt als Post-Deal Thema begriffen wird. So zeigt das Private Equity Panel 2019, dass die Dimensionen „hohes Wertsteigerungspotenzial“, „hohes Wachstum“ sowie „hohe Profitabilität“ von zentraler Bedeutung bei der Target-Auswahl sind. Auf einer Skala von 1 [überhaupt nicht wichtig] bis 5 [sehr wichtig] bewerteten Investoren diese Faktoren als maßgeblich: Im Vergleich zum Durchschnitt von 3,5 über alle Faktoren hinweg wurde insbesondere dem Wertsteigerungspotenzial mit 4,2 eine hohe Wichtigkeit zugeschrieben. Auch in der Praxis zeigt sich, dass die Commercial Due Diligence (CDD) vermehrt auch die Identifikation und Bewertung marktseitiger Upside-Potenziale sowie die Erarbeitung von Roadmaps zum Heben dieser Potenziale miteinschließt. Ihr kommt somit die Rolle eines Investmentkompasses zu, der eine hohe Bewertung absichert und gleichzeitig eine Roadmap liefert, die als Investmentstory zur Differenzierung dient. In ihrer Impact-Bewertung verschiedener Hebel, sehen Private Equity Investoren insbesondere auf der Marktseite überdurchschnittlich hohes Potenzial für Value Creation Maßnahmen. Auf einer Skala von 1 [kaum Potenzial] bis 5 [sehr hohes Potenzial] bewerten Investoren die „Optimierung des Vertriebs“ im Schnitt mit 4,1 und die „Optimierung der Preisstrategie“ mit 3,9. Ein Evergreen wie „Financial Engineering“, mit einem Schnitt von 2,6, hat nur untergeordnete Bedeutung.

Wichtigkeit von Faktoren bei der Auswahl von Targets

Private Equity: Wichtigkeit von Faktoren bei der Auswahl von Targets

Ein quantitativ validiertes Value Creation Potenzial und analoge Roadmaps bieten somit eine vielversprechende Ausgangsbasis für den Transaktionsprozess gegenüber Corporates und können das Zünglein an der Waage darstellen. Intern lässt sich ein höheres Multiple gegenüber dem Investment Committee rechtfertigen, da ein Teil der Post-Deal „Hausaufgaben“ bereits Pre-Deal erledigt wurden. Gegenüber dem Target-Unternehmen wird signalisiert, dass man eine potenzielle Partnerschaft fundiert angeht und die Geschäftsentwicklung vorausdenkt. So agieren zu können, setzt jedoch eine aktive Beteiligungsphilosophie voraus, die sich mittlerweile zum Branchenstandard entwickelt hat – Value Creation in der Pre-Deal Phase anzugehen ist es leider noch nicht.

Das komplette EbelHofer Strategy & Management Consultants Private Equity Panel 2019 finden Sie unter: http://www.ebelhofer.com/medien/artikel-studien

Autoren:
Dieter Lauszus, Partner, EbelHofer Strategy & Management Consultants, Köln
Helen Christmann, Consultant, EbelHofer Strategy & Management Consultants, Köln
Steffen Sachs, Senior Consultant, EbelHofer Strategy & Management Consultants, Köln

Bildquelle: Laurenz Kleinheider


Wer unbebaute Grundstücke besitzt und daran denkt zu verkaufen, möchte dies natürlich zum besten Preis tun. Professionelle Investoren und Projektentwickler sind eine interessante Käufergruppe. Es handelt sich im Allgemeinen um eine finanziell gut aufgestellte Kundschaft. Sie kennt allerdings auch den Markt bestens und weiß genau, was sie will.

Als Verkäufer sollte man sich daher gezielt auf solche Transaktionen vorbereiten. Wir wollen in diesem Beitrag auf einige Punkte eingehen, die in diesem Zusammenhang von Bedeutung sind und diese näher erläutern. Diese können Ihnen als eine Art Checkliste und Orientierungshilfe dienen, wenn Sie selbst in der Verkäuferposition sind.

1. Für welche Vorhaben eignet sich der Grund und Boden?

Der erste Schritt beim Verkauf besteht in der Überlegung, für welche Investoren und Projektentwickler der zum Verkauf stehende Grund und Boden in Frage kommen könnte. Das hängt von der Grundstückslage, vom Zuschnitt, von der Größe und vom Erschließungsstand ab. Außerdem ist von zentraler Bedeutung, welche Bebauung der Bebauungsplan – sofern vorhanden – zulässt bzw. in welchem Zeitrahmen mit einer Bebaubarkeit zu rechnen ist (Stichwort: Bauerwartungsland).

In der Regel eignen sich großflächige Grundstücke besser für Projektentwicklungen als kleinteilige Flächen. Zentrale Lagen sind vorteilhafter als Randlagen, (groß)städtische Lagen besser als Grundstücke “auf dem Land”. Es kommt aber auch auf das jeweilige Projekt an, das auf einer Fläche verwirklichen werden soll. Zentrale städtische Lagen sind oft für Gewerbe- oder Büroimmobilien gesucht, Randlagen kommen bei guter Verkehrsanbindung für Fachmarktzentren und Logistik-Vorhaben (in Gewerbegebieten) oder Wohnprojekte (in Wohngebieten) in Betracht. Die Vermarktung wird dort am erfolgreichsten gelingen, wo der Grund und Boden ideal auf die Bedürfnisse und das Vorhaben des jeweiligen Investors bzw. Projektentwicklers zugeschnitten ist. Wenn das nicht der Fall ist, sollte überlegt werden, ob private Käufer nicht die bessere Alternative sind.

Oft sind auch schon bebaute Grundstücke für Investoren interessant, selbst wenn die darauf stehenden Gebäude nicht zum Vorhaben passen. Durch Abriss und Neubau oder Umwandlung solcher “Konversions-Flächen” lässt sich das Projekt trotzdem realisieren. So kann sogar eine Industrieruine vermarktet werden.

2. Wertermittlung – Basis für den Kaufpreis

Die Ermittlung des Grundstückswerts ist Basis für die Entwicklung einer Kaufpreisvorstellung. Wer sich nicht täglich mit Immobilien-Transaktionen befasst, wird sich schwer tun, ein richtiges “Wertempfinden” zu entwickeln. Hier empfiehlt es sich, auf Experten-Know How zurückzugreifen. Ein Gutachter für Wertermittlung kostet zwar Geld. Sie müssen mit einigen hundert Euro bis zu dreitausend Euro rechnen. Es ist aber eine Investition, die sich durchaus bezahlt macht.

Sie erhalten dadurch ein sicheres Gefühl und eine gute Verhandlungsgrundlage, auf die Sie sich ggf. berufen können. Und Sie wissen genau, wenn Ihnen ein Angebot “unter Wert” unterbreitet wird. Bei Grundstücks-Wertermittlungen kommt in der Regel das sogenannte Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Das ist ein marktwertorientiertes Verfahren, das sich an den Transaktions-Preisen vergleichbarer Grundstücke der jüngeren Vergangenheit orientiert. Ein erfahrener Gutachter wird dabei die “Wertigkeit” im Hinblick auf bestimmte geplante Immobilien-Projekte einzuschätzen wissen.

3. Den richtigen Investor oder Projektentwickler finden

Im nächsten Schritt geht es darum, einen Investor oder Projektentwickler für das Grundstück zu interessieren. Das kann natürlich auf “klassischem” Weg über Inserate erfolgen – in der Erwartung, dass ein Interessent die Annonce liest und sich meldet. Erfolgversprechender als diese passive Vorgehensweise ist, sich selbst aktiv an mögliche Interessenten zu wenden. Hierfür kommen vor allem Projektentwickler in Betracht, da diese relativ leicht identifiziert werden können.

Das ist schon durch schlichtes “Googeln” möglich. Praktisch jeder Projektentwickler verfügt über einen eigenen Webauftritt, in dem er sich und seine Vorhaben vorstellt. Noch einfacher ist, sich eine Liste der größten deutschen Projektentwickler zu erwerben, in der die Top 1000  deutschen Projektentwickler der Branche mit ihren Geschäftsschwerpunkten und Kontaktdaten aufgeführt sind. Darauf aufbauend lässt sich sogar eine aktive Vermarktungsstrategie aufbauen, in dem geeignete Projektentwickler gezielt selektiert und aufgelistet werden. Die Liste bietet dafür eine gute Arbeitsgrundlage, zahlreiche relevante Kontakte und ist den höchstmöglichen Preis für das Grundstück zu erzielen. Auch bietet die Liste eine gute Basis für ein Bieterverfahren.

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4. Besichtigungen, Kaufverhandlungen und Abschluss

Rückmeldungen und Anfragen von Kontaktierten bedeuten noch kein konkretes Kaufinteresse. Meist umfasst der Verkaufsprozess einen längeren Zeitraum, der sich über etliche Wochen, sogar einige Monate hinziehen kann. Beim Erstkontakt geht es häufig darum, ein paar grundsätzliche Fragen zum angebotenen Grundstück zu klären. Darauf sollte man als Verkäufer präpariert sein. Ein Investor oder Projektentwickler will dabei feststellen, ob das Angebot tatsächlich von Interesse sein könnte. Ist das der Fall, sind Besichtigungen der nächste Schritt – und die Gelegenheit, sich auch persönlich kennenzulernen. Besichtigungstermine sollten stets als Einzeltermine durchgeführt werden.

Kaufverhandlungen können dann mit dem oder den ausgewählten Interessenten mit konkreter Kaufabsicht gestartet werden. Erfahrungsgemäß eine schwierige Phase, bei der der Kaufpreis oft der entscheidende Knackpunkt ist. Gut, wenn dann auf Ihrer Seite bereits eine fundierte und gutachterlich abgesicherte Kaufpreisvorstellung vorliegt.

5. Kaufvertrag und Umsetzung

Wird eine Einigung erzielt, ist der Abschluss des Kaufvertrags eher Formsache. Immobilien-Transaktionen sind relativ strikt gesetzlich geregelt. Dafür gilt ein bestimmtes Procedere. Der Ablauf bei Geschäften mit Investoren oder Projektentwicklern ist nicht anders als bei “normalen” Käufern. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist zwingend, ebenso die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Der Notar nimmt dabei eine Schlüsselstellung ein, er kümmert sich in der Regel “als neutraler Sachwalter” auch um die Vertragserstellung. Zusätzlich kann die Vertragsprüfung durch einen beauftragten Rechtsanwalt hilfreich sein. Die Abwicklung der Grundstücks-Transaktion erfolgt “Zug um Zug”. Die Eigentumsumtragung im Grundbuch bildet den Abschluss des Prozesses.

Dieser Beitrag ist Teil unserer Statistiken und Definitionen der deutschen Investmentbranche

Bildquelle: Luka Ostojic

Relevante Listen aus dem Immobilienbereich


Die Jacobs Familie ist eine der vermögendsten deutschen Familien mit einem geschätzten Vermögen von über vier Milliarden Euro. Die Investmentfirma der Familie, die Jacobs Holding, ist ein aktiver Private Equity Investor. Wirtschaftlich Begünstigter der Investitionen ist die angeschlossene Jacobs Stiftung. Seit ein paar Jahren akquiriert die Jacobs Holding vermehrt Zahnkliniken, um mit der „Colosseum Dental Group“ eine internationale Kette an Zahnkliniken aufzubauen. Im Mai 2019 hat Colloseum verkündet, dass sich eine regionale Zahnklinik aus Deutschland mit dem Namen Promedent der Gruppe anschließt. Das zeigt das weiter ansteigende Wachstum, das Colosseum anstrebt.

23 Zahnärzte und 150 Mitarbeiter der deutschen Promodent Gruppe schließen sich der Gruppe an

Promodent wurde im Jahr 2000 von Dr. Artur Weiß und Kollegen gegründet. Die in Neckarsulm ansässige Gruppe ist eine Spezies in der deutschen Zahnindustrie. Während Zahnärzte normalerweise in kleinen Kliniken mit wenigen Mitarbeitern angestellt sind, ist Promedent als GmbH auf 150 Mitarbeiter und 23 Zahnärzte gewachsen. Mit dem Anschluss an die Colosseum Gruppe möchte das Unternehmen von geringeren Kosten für neue medizinische Geräte profitieren sowie von der Expertise in Verwaltung, Marketing und HR Gebrauch machen. Das verdeutlicht die Intention hinter dem Investment der Jacobs Holding: Dem Aufbau einer Zahntechnik Kette, die von Skalen- und Netzwerkeffekten profitiert.

Bereits 300 Millionen EUR Umsatz für die Colloseum Dental Group

Bis jetzt besitzt die Colloseum Gruppe mit Sitz in Zürich 220 Kliniken in sechs Ländern. Die Umsatzerlöse der Gruppe werden auf etwa 350 Millionen Euro geschätzt. Collosseum ist aktiv in Großbritannien, Skandinavien, der Schweiz, Italien und in Deutschland. Geleitet wird die Gruppe von CEO Thomas Bäumer. Ziel ist es, weitere Zahnkliniken zu erwerben. Das Family Office der Jacobs Familie orientiert sich dabei an führenden Private Equity Firmen, die bereits in Zahnkliniken investieren. Ein Beispiel ist Advent International. Das Unternehmen hat kürzlich eine Mehrheitsbeteiligung an der spanischen Gruppe Vitaldent erworben.

Die Jacobs Holding befindet sich unter vielen weiteren Single Family Offices in unserer Liste der Europäischen Single Family Offices sowie der Liste der Schweizer Single Family Offices.

Bildquelle: Luis Mendelez

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Single Family Offices sind eher diskrete Unternehmen, die das Vermögen der europäischen HNWI-Familien verwalten. In vielen Fällen haben Sie noch nie von den wichtigsten Single Family Offices gehört und Sie werden auch nie einem breiteren Publikum vorgestellt. Aber wussten Sie, dass einige SFOs sogar börsennotiert sind? Das bedeutet, dass Sie zu Ihrem Lieblingsbroker gehen und direkt Aktien von ihnen kaufen können – genauso wie ein Familienmitglied. Wir erklären Ihnen, warum einige Familienunternehmen börsennotiert sind und stellen Ihnen drei davon vor.

Warum es manchmal Sinn macht, dass ein Family Office börsennotiert ist

Normalerweise ist das höchste Gut eines Family Office die Privatsphäre. Eine Börsennotierung scheint also auf den ersten Blick dem zu widersprechen. Aber die Auflistung hat auch viele Vorteile. Erstens macht es die Verteilung der Auszahlungen von Dividenden etc. sehr einfach. Börsennotierte Unternehmen zahlen die Erträge aus, während sich die Banken und Broker um die Dividenden und Transfers kümmern. Da viele der reichsten europäischen Familien heute aus Tausenden von Familienmitgliedern bestehen, ist es sinnvoll, die Auszahlungen durch Dividenden zu regeln. Ein weiterer Grund für die Notierung einiger Family Offices ist der Bedarf an Bargeld: Wenn beispielsweise eine Familie ihr Geschäft erweitern oder neue Unternehmen erwerben wollte, hilft eine Listung an der Börse, neues Geld aufzunehmen, ohne Schulden zu machen.

Disclaimer: Wir bezeichneten die börsennotierten Wertpapierfirmen als Single Family Offices, da sie hauptsächlich einer Familie gewidmet sind. Natürlich ist es durch die Börsennotierung möglich, dass viele verschiedene Familien in sie investieren.

RIT Capital Partners, Lord Jacob Rothschild Familienbüro

1961 gründete Lord Jacob Rothschild den Rothschild Investment Trust für die Betreuung von Anlagen der britischen Rothschild Familie. Das Unternehmen vervielfachte sein Nettovermögen im Laufe der Zeit massiv, von 3 Millionen GBP im Jahr 1961 auf heute fast 3 Milliarden GBP. 1980 verbot Evelyn de Rothschild die Verwendung des Namens Rothschild. Seitdem heißt die Investmentgesellschaft RIT Capital Partners. Heute befindet sich das Unternehmen hauptsächlich im Besitz von Lord Jacob Rothschild und anderen Familienmitgliedern. Das RIT investiert in “ein breit diversifiziertes, internationales Portfolio über eine Vielzahl von Anlageklassen, sowohl börsennotiert als auch nicht börsennotiert”. RIT Capital Partners ist ein aktiver Investor an den internationalen Finanzmärkten. Das Portfolio besteht aus Aktien-, Kredit- und Privatanlagen. Der Investor ist sowohl an Direktinvestitionen als auch an Fondsinvestitionen beteiligt.

Wendel SE, Wendel Family Office

Die Wendel SE ist an der Pariser Börse notiert. Das Unternehmen wurde 1704 von Jean-Martin Wendel gegründet und ist in der Stahlindustrie verwurzelt. Heute ist das Unternehmen eher eine Beteiligungsholding. Die Wendel SE befindet sich nach wie vor im Wesentlichen im Besitz von rund tausend Mitgliedern der Familie Wendel, die über Beteiligungen 36,4% an ihr halten. Die Investmentgesellschaft ist “am Schnittpunkt von Industrie und Finanzen” tätig. Zu den Portfoliounternehmen gehören Bureau Veritas, Saint-Gobain oder Nippon Oil Pump. Das Unternehmen ist ein aktiver Private Equity Investor.

Société Foncière, Financière et de Participations, Peugeot Family Office

Die französische Familie Peugeot notierte 1989 die Investmentgesellschaft der Familie – Société Foncière, Financière et de Participations FFP SA an der Börse. Heute wird das Unternehmen von Robert Peugeot geleitet. Die Familie hält über ihren Familienbetrieb Établissements Peugeot Frères noch 79,5% der FFP. Die wichtigste Anlage von FFP ist ein Anteil von 9,3% an der Groupe PSA, die hauptsächlich für die Automarke Peugeot oder den Automobilzulieferer Faurecia bekannt ist. Weitere Portfoliounternehmen sind Zodiac Aerospace oder Groupe SEB. FFP ist ein aktiver Investor: Neben den börsennotierten Beteiligungen wie PSA investiert die Gruppe auch in Private Equity, Immobilien und an den Finanzmärkten.

Bildquelle: Annette Schuman

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Projektentwicklung ist ein Begriff aus der Immobilienwirtschaft und bezeichnet die systematische und planvolle Entwicklung eines Immobilien-Vorhabens von der ersten Projektidee bis zur Realisierung, ggf. sogar darüber hinaus. Natürlich ist auch der Bau eines Einfamilienhauses ein Projekt und der Prozess bis zur Verwirklichung eine Art Projektentwicklung. In der Regel wird der Begriff aber im Zusammenhang mit größeren Vorhaben gebraucht – bei Gewerbeimmobilien, Büroimmobilien, Infrastruktur-Einrichtungen oder umfangreicheren Wohnungsbauprojekten.

Unsere Definition: ein Projektentwickler ist ein Unternehmen, dessen Geschäftsmodell in der Immobilien-Projektentwicklung besteht. Es handelt sich um eine komplexe Aufgabe, bei der die Faktoren Grund und Boden, Kapital sowie die eigentliche Projektidee “unter einen Hut” gebracht werden müssen. Projektentwicklung benötigt Kenntnisse und Expertise aus unterschiedlichen Bereichen. Technisches, betriebswirtschaftliches, rechtliches und bauliches Know How sind unverzichtbar.

Projektentwickler und Projektentwicklung in Deutschland

Viele Projektentwicklungen befassen sich mit Neubau-Vorhaben. Nicht immer werden diese auf neu erschlossenem Baugrund verwirklicht. Gerade in Städten und Ballungsgebieten, wo unbebaute Grundstücke knapp sind, werden gerne ehemals anderweitig genutzte Flächen “umgewidmet”. Es geht dann um die Konversion (Umnutzung von ehemaligen Industrie-, Verkehrs- und Militärflächen). Projekte beziehen sich nicht nur auf Neubauten, auch Objekte im Bestand können (weiter)entwickelt werden. Nicht selten handelt es sich um “Problem-Immobilien”, die aufgewertet und in “frischem” Gewand einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen.

Der Markt der Projektentwickler in Deutschland ist heterogen, aber überwiegend mittelständisch geprägt. Es gibt auch einige Groß-Unternehmen. Viele Projektentwickler arbeiten zusätzlich im Bauträger-Geschäft. Die Grenzen zwischen beiden Geschäftsfeldern sind fließend. Einige sind als Bauunternehmen tätig oder betreiben noch andere Geschäfte. Häufig besteht eine enge Verbindung zur Vermögensverwaltung – unter anderem im Rahmen von geschlossenen Fonds. Das erklärt sich aus dem in der Regel hohen Kapitalbedarf von Immobilien-Vorhaben. Kapitalsammlung und -verwaltung ist daher ein Teil der Wertschöpfungskette, ebenso das Management von eigenen Immobilien-Portfolios.

Einige Projektentwickler haben sich auf bestimmte Immobilien-Segmente spezialisiert – zum Beispiel bevorzugt Wohnimmobilien, Büroimmobilien, gewerbliche Objekte usw.. Andere sind breiter aufgestellt. Viele Projektentwickler beschränken sich auf einen lokalen oder regionalen Markt. Das gilt insbesondere für kleinere Anbieter. Andere sind bundesweit tätig, einige sogar im internationalen oder globalen Rahmen.

Die größten Projektentwickler in Deutschland

Der Fokus der großen deutschen Projektentwickler nach unserer Definition liegt auf den sogenannten A-Städten. Das sind Metropolen und Großstädte mit boomenden Immobilienmärkten. Dazu zählen in Deutschland die Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Besonders große und spektakuläre Projektentwicklungen finden bevorzugt an diesen Plätzen statt. Da die Märkte hier schon sehr eng sind, weicht allerdings inzwischen manches Unternehmen auf B- und C-Standorte aus.

Die zehn größten Projektentwickler in den deutschen A-Städten sind:

– Zech Group (international agierende Unternehmensgruppe mit Schwerpunkt im Baubereich, Sitz in Bremen);
– Hochtief AG (Essener Baukonzern, der weltweit tätig ist; führend als Projektentwickler bei Infrastruktur-Projekten);
– NCC AB (schwedischer Bau- und Immobilienkonzern mit Projektentwicklungen bei Büro-, Gewerbe- und Logistikimmobilien);
– CA Immo AG (österreichisches Immobilienunternehmen, bei Projekten auf Gewerbeimmobilien fokussiert);
– CG Gruppe AG (Berliner Projektentwickler mit bundesweiter Ausrichtung und Schwerpunk bei Miet-Wohnimmobilien);
– Bayerische Hausbau GmbH & Co KG (betreibt Immobilienverwaltung und Projektentwicklung, bevorzugt bei Gewerbe- und Wohnimmobilien);
– Wilma Immobilien Gmbh (Projektentwickler aus Ratingen bei Düsseldorf: Schwerpunkt Wohnimmobilien in den Kernregionen Nordrhein-Westfalen, Rhein-Main und Baden-Württemberg);
– Baywobau Baubetreuung GmbH (Bauträgergeschäft und Projektentwicklung für Wohnbau-Vorhaben in den Bereichen München, Dresden, Leipzig und Berlin);
– Strabag SE (österreichischer Bau- und Immobilienkonzern mit den deutschen Töchtern Strabag AG und Züblin AG sowie einer Vielzahl an Geschäftsfeldern, darunter auch Projektentwicklung);
– BPD Immobilienentwicklung GmbH (niederländischer Projektentwickler mit starkem Fokus auf Deutschland, bundesweite Ausrichtung, Schwerpunkt bei Wohnimmobilien).

Interessant sind nach der Betrachtung des deutschen Projektentwickler-Marktes auch die größten Projektentwickler in Österreich sowie die größten Projektentwickler in der Schweiz.

Was sind die Schritte und der Ablauf bei der Projektentwicklung?

Jedes Immobilien-Projekt lässt sich in mehrere, aufeinander aufbauende Phasen gliedern:

1. Projektinitiierung

In dieser Phase geht es zunächst um die Definition der Projektidee, die Suche nach möglichen Standorten und die Prüfung von Möglichkeiten für die Finanzierung. Die Rahmendaten für das Projekt werden grob festgelegt und es findet eine überschlägige Kalkulation statt. Ist eine passende Fläche gefunden, wird diese gesichert.

2. Projektkonzeption

In der Projektkonzeption werden die definierten Rahmendaten konkretisiert. Dies geschieht über umfangreiche Analysen (Prüfung der Machbarkeit). Dazu gehören die Markt- und Standort-Analyse, die Wettbewerbs-Analyse, die Nutzungs-Analyse sowie eine Risiko- und Kostenanalyse. Im Ergebnis wird festgestellt, ob sich das Projekt rechnet. Ist das der Fall, kann das Vorhaben konkret geplant und angegangen werden. Heutzutage wird auch die Einbeziehung von Nachhaltigkeits-Aspekten bei der Projektentwicklung immer wichtiger.

3. Projektrealisierung und -management

In der Umsetzungsphase ist ein effizientes Projektmanagement gefragt. Es umfasst jeweils die Planung, Kontrolle und Steuerung von Kosten, Terminen und Qualität (Inhalt und Umfang der geforderten Leistungen).

4. Projektvermarktung

Bei der Projektvermarktung geht es um Vermietung oder Verkauf. Vermarktungsaktivitäten erfolgen häufig schon parallel zur Projektumsetzung. Die Vermarktung kann, muss aber nicht vom Projektentwickler übernommen werden.

5. Projektbewirtschaftung

Die Bewirtschaftung des fertiggestellten Projektes ist eigentlich nicht mehr originäre Projektentwickler-Aufgabe. Projektentwickler mit eigenen Immobilien-Portfolio übernehmen dies aber häufig.

Fazit zu unserer Projektentwickler-Definition

Projektentwickler, wie wir sie definieren, müssen häufig auf lange Sicht denken, planen und handeln. Mehr denn je zählt heute nicht nur die Realisierung von Bauvorhaben sondern auch die Betreuung und Weiterentwicklung von Immobilien in unterschiedlichen Lebensphasen. Der Markt ist insgesamt schwieriger und anspruchsvoller geworden.

Bildquelle: Digitale.Immobilien – Projektentwickler Übersicht

Dieser Beitrag ist Teil unserer Statistiken und Definitionen der deutschen Investmentbranche

Passende Liste von Projektentwicklern und Bauträgern


Aus diesen Gründen sind Single Family Offices gefragte Eigenkapitalgeber für den deutschen Mittelstand

Deutsche Single Family Offices verwalten das Vermögen wohlhabender Familien und verfolgen dabei einen langfristigen Investitionsansatz. Dabei sind die SFOs nicht nur in der Immobilienbranche und am Kapitalmarkt aktiv, sondern betätigen sich auch als Private Equity Investoren. Der deutsche Mittelstand und die viel beschworenen Hidden Champions haben großes Interesse an Family Offices als Eigenkapitalgeber. Das liegt nicht nur an der langfristigen Ausrichtung der Investmentgesellschaften, sondern auch an der immensen Erfahrung der Familien und Investment Manager. Viele der wohlhabendsten deutschen Familien haben ihr Vermögen mit dem Aufbau (und in einigen Fällen dem anschließenden Verkauf) eines Familienunternehmens angehäuft. Somit kennen Sie sich mit Unternehmenswachstum und den Schwierigkeiten beim Unternehmensaufbau aus. Diese Expertise lassen die Single Family Offices nicht selten in ihre Beteiligungen einfließen und fungieren als erfahrene Sparring Partner.

47% der deutschen Single Family Offices vergeben Beteiligungskapital als Private Equity Investoren

Eine Auswertung unseres umfassenden Investorenverzeichnisses im Single Family Office Umfeld ergibt, dass fast die Hälfte der deutschen SFOs in der Private Equity Branche aktiv sind. Somit gibt es in Deutschland mehr als 100 Single Family Offices, die Eigenkapital an Unternehmen vergeben. Dabei wird die ganze PE-Bandbreite abgedeckt – von Wachstum über Nachfolgelösungen bis hin zu Management Buy Out und Finanzierung von Restrukturierungen. An dieser Stelle sei erwähnt, dass wir Gesellschaften auch als Private Equity Investor kennzeichnen, wenn sie als Holding aufgesetzt sind. So ist es nicht unüblich, dass Familien sich an mehreren Firmen beteiligen und diese unter dem Dach der Familienholding halten. In den meisten Fällen ist auch das eigene Familienunternehmen Teil dieser Holding und stellt häufig sogar den Grundstein dar.

Diese Assetklassen werden von von SFOs in Deutschland und Europa außerdem abgedeckt

Unsere Liste der Top 200 Single Family Offices Deutschland liefert wertvolle Informationen zu dem Investitionsfokus der gelisteten Family Offices. Dabei wird angegeben, ob die Gesellschaften in den Bereichen Private Equity, Real Estate, Venture Capital, Erneuerbare Energien oder am Finanzmarkt aktiv sind. Außerdem wird in einer zusätzlichen Spalte angegeben, wenn weitere nennenswerten Investitionsfelder bekannt sind. Hierzu gehören etwa Kryptowährungen, Landwirtschaft und Wälder oder Kunst. Generell ist zu beobachten, dass viele Single Family Offices mehrere Investment Strategien miteinander verbinden, um Risiken zu minimieren und von positiven Marktentwicklungen zu profitieren.

Dieser Beitrag ist Teil unserer Statistiken und Definitionen der deutschen Investmentbranche

Bildquelle: José Martin Ramírez C


Übersicht von PR-Beratungen aus dem BMW-Umfeld

Für die erfolgreiche Außendarstellung deutscher Unternehmen sorgen die einflussreichsten Kommunikations- und PR-Berater. Insbesondere große Konzerne vertrauen dabei je nach Aufgabe und Thema unterschiedlichen Beratungen, die im Pitch überzeugen können und/oder lange Partnerschaften mit der Firma pflegen. Im Rahmen unserer Recherche zu den größten deutschen PR-Beratungen haben wir die wichtigsten Helfer bei der Öffentlichkeitsarbeit identifiziert und uns intensiv mit der Branche beschäftigt. Dabei haben wir ein besonderes Auge auf bestehende Kunden bzw. Referenzen geworfen, um die Gesellschaften nach Größe und Relevanz einordnen zu können. Interessanterweise konnten wir so einige Consultants identifizieren, die für das deutsche Aushängeschild BMW aktiv sind. Auf der Basis der öffentlich zugänglichen Referenzen der unten genannten PR-Beratungen können wir so einige relevante Partner der Münchner vorstellen. Die folgende Auflistung stellt kein Ranking im Sinne der Wichtigkeit der Beratungen für BMW dar und hat keinerlei Aussagekraft über die Intensität und Häufigkeit der Zusammenarbeit. Auch ist für uns nicht ersichtlich, ob die Beratungen derzeit für den Automobilhersteller arbeiten oder welche Aufgaben sie übernommen haben.

#1: F&H Communications (München)

Laut eigener Aussage gehört diese Münchner Beratung zu den Top 15 Kommunikationsagenturen Deutschlands und berät diverse Unternehmen jeder Größe. Zu den Klienten gehören neben BMW auch andere bedeutende Firmen und Marken wie Sennheiser, PayPal, Expedia und ERGO. Die Agentur deckt das gesamte Leistungsspektrum einer Kommunikationsberatung ab und widmet sich mit F&H Digital explizit dem digitalen Wandel und der digitalen Kommunikation.

#2: Serviceplan (München)

Serviceplan ist keine reine PR-Beratung, sondern agiert auch als Werbeagentur. Somit können die Kunden auf umfassende Services rund um die Außendarstellung und Kommunikation zurückgreifen. Weitere namhafte Kunden sind unter anderem Beck’s, Metro, Sky und Strellson. Serviceplan gehört zu den größten inhabergeführten Agenturen in Deutschland und Europa und konnte bereits zahlreiche Auszeichnungen gewinnen.

#3: ORCA van Loon Communications (Hamburg)

BMW Financial Services arbeitet laut der Referenzenliste mit ORCA van Loon zusammen. Wenn es um Agenda Setting, Influencer Relations, Krisenkommunikation, Media Relations, CEO Positionierung und weitere Themen der Öffentlichkeitsarbeit geht, vertrauen zahlreiche deutsche Unternehmen auf die Hamburger Agentur. Weitere Kunden sind beispielsweise Mercedes-Benz, Allianz, Tchibo oder das Shoppingcenter Hamburger Meile.

#4: Bold Berlin Communication & Marketing (Berlin)

Bold Berlin hat neben dem Sitz in der deutschen Bundeshauptstadt ein weiteres Büro in Los Angeles. Die PR-Experten “verknüpfen Marken mit relevanten Zielgruppen, Influencern und zeitgenössischer Kunst” und konnten bereits für Uniqlo, Zalando, Puma, Casio, Urban Outfitters und viele weitere Firmen arbeiten. Das junge Team hat sich in den letzten Jahren zunehmend in der Szene etabliert.

#5: loeschhundliepold kommunikation (München)

Mit Standorten in München, Berlin und Stuttgart übernimmt LoeschHundLiepold “Kommunikation für Unternehmen, Institutionen, Marken”. Die Kompetenzen unterteilt die Gesellschaft selbst in Corporate Commmunications, Digital & Social Media, Consumer & Lifestyle und Public Sector Communications. Zu den Kunden gehören Größen wie Facebook, Osram, Grundig oder das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie.

#6: Textschwester (Düsseldorf)

Die “PR + Presseagentur für strategische Lifestyle-Kommunikation” kann eine Liste höchst renommierter Kunden aufweisen. Aus der Automobilbranche gehören beispielsweise Audi und Mercedes-Benz zu den Partnern. Seit 2006 übernimmt die textschwester Aufgaben rund um Content Entwicklung, Medienkooperationen, Event Kommunikation, PR-Monitoring und viele weitere Themen.

Bildquelle: Mohammad Saifullah


Gesundheitsimmobilien – was verbirgt sich hinter diesem Begriff und wie sieht der Markt für solche Objekte aus? Wir wollen im Folgenden definieren, was Gesundheitsimmobilien sind und uns etwas näher damit beschäftigen.

Gesundheit ist für jeden Menschen von zentraler Bedeutung. Für Maßnahmen zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Gesundheit ist man bereit, einiges zu tun und auszugeben. Unsere Definition: Gesundheitsimmobilien sind Gebäude, in denen entsprechende Leistungen für Gesundheit und medizinische Versorgung erbracht werden können. In Deutschland gibt es mehr als 30 institutionelle Immobilieninvestoren die sich auf die Akquisition von Gesundheitsimmobilien spezialisiert haben. Diese sind Teil unserer umfassenden Immobilieninvestoren Datenbank mit über 300 Einträgen.

Gesundheits-, Health Care- und Sozialimmobilien

Wenn man Gesundheitsimmobilien unter Investment-Gesichtspunkten betrachtet, fallen darunter vor allem Objekte, die für eine entsprechende “gesundheitliche Nutzung” genutzt oder vermietet werden können und laufende Erträge erbringen. Bevorzugt werden darunter Alten- und Pflegeheime, Häuser mit betreutem Wohnen, ärztliche Versorgungszentren, Ärztehäuser, Reha-Einrichtungen, Kliniken und auch Hospize verstanden. Manchmal wird statt Gesundheitsimmobilien von Health Care-Immobilien gesprochen, wobei “Health Care” nichts anderes ist als ein modisches Schlagwort für “Gesundheitssorge”.

Ganz trennscharf ist der Begriff “Gesundheitsimmobilie” nicht. Gebäude- und Einrichtungen, bei denen es mehr ums Wohnen als um medizinische Leistungen geht, bezeichnet man zum Teil auch als Sozialimmobilien. Die Grenzen sind allerdings fließend. Ein Pflegeheim dient zum Beispiel Wohnzwecken, muss aber auch weitreichende medizinische Leistungen erbringen. Daher legen wir unserer Definition das etwas weitere Verständnis zugrunde. Die Bezeichnung “Gesundheitsimmobilien” ist in gewisser Weise euphemistisch, denn häufig halten sich in entsprechenden Häuser kranke, sogar sehr kranke Menschen auf. Aber “Krankheits-” oder “Krankenimmobilie” wäre als Begriff sicher zu negativ besetzt.

Ein spezielles Segment am Immobilienmarkt

Am Immobilienmarkt zählen Gesundheitsimmobilien zu dem Segment der Spezial- oder Sonderimmobilien. Darunter werden Objekte verstanden, die auf ganz bestimmte Funktionen, Nutzungen oder Nutzergruppen ausgerichtet sind. Eine anderweitige Nutzung ist nicht ohne weiteres möglich und bedarf zunächst erheblicher Investitionen, um das Objekt “umzuwidmen”. Typische Spezialimmobilien sind u.a. Bahnhöfe, alte Bunker, Kraftwerke, Schwimmbäder, Sporthallen und eben auch Gesundheitsimmobilien. Rund 30 Prozent der Objekte am Immobilienmarkt werden den Spezialimmobilien zugeordnet. Nur etwa ein Siebtel davon entfällt auf Gesundheitsimmobilien im engeren Sinn – also medizinische Einrichtungen. Zählt man auch Sozialimmobilien hinzu, ist es rund ein Fünftel von 30 Prozent – das heißt gesamtmarktbezogen sprechen wir von einem Segment rund 6 Prozent.

Wachstumschancen, aber regional unterschiedlich verteilt

Das ist nicht eben viel. Allerdings handelt es sich um ein Segment, das wächst – wie der gesamte Gesundheitsmarkt. Die Gesundheitsausgaben in Deutschland entwickeln sich seit etlichen Jahren dynamischer als das Wirtschaftswachstum und machen rund ein Achtel des Bruttoinlandsproduktes aus. Grund dafür sind neben Leistungsverbesserungen im Gesundheitssystem und medizinischem Fortschritt die steigende Lebenserwartung und die zunehmende Überalterung der Gesellschaft. Derzeit sind in Deutschland rund 3,4 Mio. Menschen pflegebedürftig, bis 2035 rechnet das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) mit 4 Mio. Pflegefällen. Davon müssen voraussichtlich 1,25 Mio. Menschen stationär, teilstationär oder in Kurzzeitpflege versorgt werden. Auch die Zahl der “normalen” Altenheimbewohner dürfte aufgrund des demografischen Wandels steigen.

Schon aufgrund dieser Entwicklungen werden künftig noch deutlich mehr Gesundheitsimmobilien benötigt als heute vorhanden sind. Es gibt allerdings regionale Unterschiede. Bei Pflegeimmobilien herrscht zum Beispiel großer Bedarf in Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Hessen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Andere Regionen wie Sachsen oder Sachsen-Anhalt sind dagegen schon gut versorgt. Bei anderen Gesundheitsimmobilien gibt es ebenfalls regionale Unterschiede und ein gewisses Stadt-Land-Gefälle wie auch sonst am Immobilienmarkt.

In Gesundheitsimmobilien investieren

Dennoch gilt: wer in Gesundheitsimmobilien investiert, engagiert sich grundsätzlich in einem Wachstumsfeld – interessant für institutionelle Investoren und für Privatanleger. Es handelt sich um ein auf Partnerschaft angelegtes Geschäft zwischen Immobilieneignern, den Erbringern von Versorgungs- oder Behandlungsleistungen im jeweiligen Objekt und den Bewohnern bzw. Patienten als “Endnutzern”. 2018 wurden bundesweit Immobilien-Transaktionen bei Senioren- und Pflegeheimen im Wert von 2,1 Mrd. Euro getätigt, das ist fast anderthalb mal so viel wie noch im Vorjahr. Die Ankaufsrenditen für Pflegeheime liegen in Deutschland im Schnitt noch 1,5 Prozentpunkte über denen bei Büroimmobilien.

Das Investment in Gesundheitsimmobilien nach unserer Definition gilt als vergleichsweise risikoarm, unabhängig von Konjunkturschwankungen und gut kalkulierbar. Oft können mit den Betreibern von Gesundheitseinrichtungen langfristige Mietverträge abgeschlossen werden, die stabile Mieterträge garantieren. Gleichzeitig sollten die Mietverträge so flexibel gestaltet werden, dass Mietanpassungen möglich sind – eine Frage der Verhandlungsmacht und des Verhandlungsgeschicks. Das Ausfallrisiko auf Betreiberseite ist zwar nicht völlig ausgeschlossen, aber überschaubar. Bei Pflegeheimen ist es wichtig, einen guten und anerkannten Pflegeanbieter als Betreiber zu gewinnen. Ein Risiko besteht, wenn Mietverhältnisse enden und neue Nutzungen anstehen. Dann stehen ggf. größere Investitionen an und es kommt auf eine erfolgreiche Weitervermarktung an.

Neben dem Direkt-Investment in entsprechende Objekte ist vor allem der Einstieg über Fonds möglich. Es gibt ein paar Spezialanbieter für solche Investments. Meist handelt es sich um geschlossene Fonds. Spezielle Gesundheitsimmobilien-Fonds als offene Fonds sind eher die Ausnahme.

Der Artikel gehört zu unserer Sammlung der Statistiken und Definitionen deutscher Investoren.

Bildquelle: Michael Browning

Unsere Listen der Immobilieninvestoren und Immobilienunternehmen


Dem Begriff “Opportunist” haftet etwas Negatives an. So werden Menschen bezeichnet, die Werte und Prinzipien zugunsten von Nützlichkeitserwägungen aufgeben und “ihr Fähnchen nach dem Wind hängen”. Wenn man von opportunistischen Immobilien spricht, ist allerdings etwas anderes gemeint. Hier ist “opportunistisch” eher im Sinne von “günstiger Gelegenheit” zu verstehen. Im Folgenden wollen wir uns etwas näher mit der Definition opportunistischer Immobilien beschäftigen.

Wie bei Wertpapieren gibt es bei Immobilien-Investments unterschiedliche Risikoklassen. Jede Risikoklasse ist durch ein bestimmtes Verhältnis von Rendite und Risiko gekennzeichnet, wobei mit steigendem Risiko höhere mögliche Renditen einhergehen et vice versa. Eine häufig anzutreffende Einteilung von Risikoklassen ist die in Core, Core Plus, Value Added und Opportunistic. Sie bezieht sich vor allem auf Gewerbeimmobilien im Bestand. “Opportunistic” ist die Klasse mit dem höchsten Risiko und den größten Renditechancen. Auch einige der 300 größten deutschen Immobilieninvestoren investieren in opportunistische Immobilien.

Opportunistic Real Estate Investments: Objekte mit gravierenderen Defiziten

Unsere Definition: Opportunistische Immobilien weisen zum Zeitpunkt des Erwerbs oft erhebliche Defizite auf. Ohne wertsteigernde Maßnahmen oder eine grundlegende Umnutzung wird die Immobilie nicht zum rentablen Objekt. Der Kauf solcher Gebäude ist daher nicht nur in gewisser Weise eine “Wette auf die Zukunft”, sie erfordert erst einmal umfangreiche Investitionen. Am Anfang stehen erhebliche Aufwendungen mit geringen Erträgen. Erst im Zeitablauf kehrt sich das um – aber nur, wenn das Kalkül aufgeht. Aus diesen Umständen ergeben sich die besonderen Risiken des Investments.

Welche Merkmale kennzeichnen opportunistische Immobilien? Hier eine – nicht abschließende Aufzählung:

– der Standort ist zweit- bis drittklassig. Städtebezogen liegen solche Immobilien in Städten, die nicht so “hip” sind wie zum Beispiel Hamburg, Berlin oder München. Innerhalb einer Großstadt handelt es sich um Standorte in B- und C-Lagen: die zweite oder dritte Reihe in Geschäftszentren, Standorte in weniger attraktiven Stadtteilen oder urbanen Randlagen;
– hoher Sanierungsbedarf: opportunistische Immobilien sind häufig “in die Jahre gekommen”. Instandhaltung wurde über lange Zeiträume vernachlässigt, bezüglich Technik, Ausstattung und Energieeffizienz entsprechen die Gebäude längst nicht mehr den aktuellen Standards;
– Probleme bei der Vermietung: hohe Leerstandsquoten sind für opportunistische Immobilien typisch. Im Extremfall beträgt der Leerstand 100 Prozent, was einerseits zu einem “Totalausfall” bei Mieterträgen führt, andererseits Chancen für eine zügige Komplettneunutzung eröffnet;
– Mängel bei der Mieter-Bonität: wenn Vermietungen bestehen, verfügen die Mieter oft nicht über die beste Bonität. Entsprechend groß ist das Risiko von Mietausfällen, Mietverzögerungen und Rechtsstreitigkeiten mit Mietern – auch das ein Faktor, der die Erträge belastet;
– Notverkauf: viele opportunistische Immobilien befinden sich auf dem Tiefpunkt ihrer Werthaltigkeit. Der Verkauf erfolgt nicht selten aus Notlagen heraus. Der Verkäufer benötigt dringend Liquidität und ist eher an einer schnellen Veräußerung als am höchstmöglichen Preis interessiert. Das eröffnet Chancen für einen günstigen Kaufpreis.

Antizyklisches Investieren mit spekulativer Absicht

Der Käufer von opportunistischen Immobilien ist als Investor gefragt. Er muss “etwas aus dem Objekt machen”, damit sich das Investment lohnt. Gleichzeitig hat ein Engagement in der Risikoklasse “Opportunistic” etwas Spekulatives an sich. Es ist in etwa so wie bei einem Börsenakteur. Man steigt in einen Wert ein, der tief gesunken ist – in der Hoffnung, den richtigen Zeitpunkt erwischt zu haben, bevor es wieder aufwärts geht. Bestätigt sich die Erwartung, wird später mit Gewinn verkauft. Darauf setzt auch der opportunistische Immobilien-Investor. Er agiert antizyklisch wie ein Börsenspekulant. An guten Mieterträgen seiner Immobilie ist er in erster Linie deswegen interessiert, weil sie wertsteigernd wirken. Das Ziel besteht im Weiterkauf mit einem guten Plus in einer überschaubaren Zeitperspektive, der Investment-Horizont ist kurz- bis mittelfristig und liegt bei maximal drei bis fünf Jahren.

Um die Rendite zu steigern, weisen opportunistischen Investments häufig hohe Fremdfinanzierungs-Anteile auf. Verschuldungsgrade bei Investitionsfinanzierungen von mehr als 75 Prozent sind nicht ungewöhnlich. Mit diesem “Hebel” lässt sich die Eigenkapitalrendite signifikant steigern. Renditen von deutlich über 10 Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital sind möglich. Allerdings wird auch das Risiko entsprechend gehebelt. Liegt die Investment-Rendite unter den Fremdkapitalkosten, geht die Rechnung mit der Fremdfinanzierung nicht mehr auf.

Wie schnelle Wertsteigerung möglich ist

Wertsteigernde Maßnahmen umfassen eine Vielzahl möglicher Aktivitäten, die von der Ausgangssituation beim jeweiligen Objekt und den erzielbaren Positiv-Effekten bestimmt sind. Denkbar sind:

– Nachholung von unterlassenen Instandhaltungs-Maßnahmen;
– Energetische Sanierung für mehr Energieeffizienz;
– Renovierungen zur Steigerung der Objekt-Attraktivität;
– Schaffung neuer Ausstattungsmerkmale (durch technische Infrastruktur, zusätzliche Einrichtungen usw.);
– neue Zuschnitte für eine effizientere Flächennutzung;
– Umwidmung der bisherigen Nutzungsart (zum Beispiel Umwandlung von Büroimmobilien in Wohnobjekte);
– Schaffung zusätzlicher Nutzungsflächen durch Aufstockung, Ausbau oder Erweiterung;
– Neuverhandlung oder Verlängerung bestehender Mietverträge;
– Systematische Verbesserung der Mieterstruktur (mehr Qualität, bessere Diversifizierung);
– Konzept zur Beseitigung von Leerständen mit entsprechender Umsetzung.

Institutionelle Investoren setzen nach wie vor bevorzugt auf Core- und Core Plus-Investments. Wer risikobereiter ist, nimmt Value Added Investments in sein Portfolio auf. Opportunistische Investments sind dagegen nur etwas für ausgesprochen risikofreudige Investoren.

Der Artikel gehört zu unserer Sammlung der Statistiken und Definitionen deutscher Investoren.

Bildquelle: Chris Barbalis

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