Author: admin

Wer unbebaute Grundstücke besitzt und daran denkt zu verkaufen, möchte dies natürlich zum besten Preis tun. Professionelle Investoren und Projektentwickler sind eine interessante Käufergruppe. Es handelt sich im Allgemeinen um eine finanziell gut aufgestellte Kundschaft. Sie kennt allerdings auch den Markt bestens und weiß genau, was sie will.

Als Verkäufer sollte man sich daher gezielt auf solche Transaktionen vorbereiten. Wir wollen in diesem Beitrag auf einige Punkte eingehen, die in diesem Zusammenhang von Bedeutung sind und diese näher erläutern. Diese können Ihnen als eine Art Checkliste und Orientierungshilfe dienen, wenn Sie selbst in der Verkäuferposition sind.

1. Für welche Vorhaben eignet sich der Grund und Boden?

Der erste Schritt beim Verkauf besteht in der Überlegung, für welche Investoren und Projektentwickler der zum Verkauf stehende Grund und Boden in Frage kommen könnte. Das hängt von der Grundstückslage, vom Zuschnitt, von der Größe und vom Erschließungsstand ab. Außerdem ist von zentraler Bedeutung, welche Bebauung der Bebauungsplan – sofern vorhanden – zulässt bzw. in welchem Zeitrahmen mit einer Bebaubarkeit zu rechnen ist (Stichwort: Bauerwartungsland).

In der Regel eignen sich großflächige Grundstücke besser für Projektentwicklungen als kleinteilige Flächen. Zentrale Lagen sind vorteilhafter als Randlagen, (groß)städtische Lagen besser als Grundstücke “auf dem Land”. Es kommt aber auch auf das jeweilige Projekt an, das auf einer Fläche verwirklichen werden soll. Zentrale städtische Lagen sind oft für Gewerbe- oder Büroimmobilien gesucht, Randlagen kommen bei guter Verkehrsanbindung für Fachmarktzentren und Logistik-Vorhaben (in Gewerbegebieten) oder Wohnprojekte (in Wohngebieten) in Betracht. Die Vermarktung wird dort am erfolgreichsten gelingen, wo der Grund und Boden ideal auf die Bedürfnisse und das Vorhaben des jeweiligen Investors bzw. Projektentwicklers zugeschnitten ist. Wenn das nicht der Fall ist, sollte überlegt werden, ob private Käufer nicht die bessere Alternative sind.

Oft sind auch schon bebaute Grundstücke für Investoren interessant, selbst wenn die darauf stehenden Gebäude nicht zum Vorhaben passen. Durch Abriss und Neubau oder Umwandlung solcher “Konversions-Flächen” lässt sich das Projekt trotzdem realisieren. So kann sogar eine Industrieruine vermarktet werden.

2. Wertermittlung – Basis für den Kaufpreis

Die Ermittlung des Grundstückswerts ist Basis für die Entwicklung einer Kaufpreisvorstellung. Wer sich nicht täglich mit Immobilien-Transaktionen befasst, wird sich schwer tun, ein richtiges “Wertempfinden” zu entwickeln. Hier empfiehlt es sich, auf Experten-Know How zurückzugreifen. Ein Gutachter für Wertermittlung kostet zwar Geld. Sie müssen mit einigen hundert Euro bis zu dreitausend Euro rechnen. Es ist aber eine Investition, die sich durchaus bezahlt macht.

Sie erhalten dadurch ein sicheres Gefühl und eine gute Verhandlungsgrundlage, auf die Sie sich ggf. berufen können. Und Sie wissen genau, wenn Ihnen ein Angebot “unter Wert” unterbreitet wird. Bei Grundstücks-Wertermittlungen kommt in der Regel das sogenannte Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Das ist ein marktwertorientiertes Verfahren, das sich an den Transaktions-Preisen vergleichbarer Grundstücke der jüngeren Vergangenheit orientiert. Ein erfahrener Gutachter wird dabei die “Wertigkeit” im Hinblick auf bestimmte geplante Immobilien-Projekte einzuschätzen wissen.

3. Den richtigen Investor oder Projektentwickler finden

Im nächsten Schritt geht es darum, einen Investor oder Projektentwickler für das Grundstück zu interessieren. Das kann natürlich auf “klassischem” Weg über Inserate erfolgen – in der Erwartung, dass ein Interessent die Annonce liest und sich meldet. Erfolgversprechender als diese passive Vorgehensweise ist, sich selbst aktiv an mögliche Interessenten zu wenden. Hierfür kommen vor allem Projektentwickler in Betracht, da diese relativ leicht identifiziert werden können.

Das ist schon durch schlichtes “Googeln” möglich. Praktisch jeder Projektentwickler verfügt über einen eigenen Webauftritt, in dem er sich und seine Vorhaben vorstellt. Noch einfacher ist, sich eine Liste der größten deutschen Projektentwickler zu erwerben, in der die Top 1000  deutschen Projektentwickler der Branche mit ihren Geschäftsschwerpunkten und Kontaktdaten aufgeführt sind. Darauf aufbauend lässt sich sogar eine aktive Vermarktungsstrategie aufbauen, in dem geeignete Projektentwickler gezielt selektiert und aufgelistet werden. Die Liste bietet dafür eine gute Arbeitsgrundlage, zahlreiche relevante Kontakte und ist den höchstmöglichen Preis für das Grundstück zu erzielen. Auch bietet die Liste eine gute Basis für ein Bieterverfahren.

Perfekt geeignet zum Grundstücksverkauf: Liste der größten Projektentwickler Deutschlands

4. Besichtigungen, Kaufverhandlungen und Abschluss

Rückmeldungen und Anfragen von Kontaktierten bedeuten noch kein konkretes Kaufinteresse. Meist umfasst der Verkaufsprozess einen längeren Zeitraum, der sich über etliche Wochen, sogar einige Monate hinziehen kann. Beim Erstkontakt geht es häufig darum, ein paar grundsätzliche Fragen zum angebotenen Grundstück zu klären. Darauf sollte man als Verkäufer präpariert sein. Ein Investor oder Projektentwickler will dabei feststellen, ob das Angebot tatsächlich von Interesse sein könnte. Ist das der Fall, sind Besichtigungen der nächste Schritt – und die Gelegenheit, sich auch persönlich kennenzulernen. Besichtigungstermine sollten stets als Einzeltermine durchgeführt werden.

Kaufverhandlungen können dann mit dem oder den ausgewählten Interessenten mit konkreter Kaufabsicht gestartet werden. Erfahrungsgemäß eine schwierige Phase, bei der der Kaufpreis oft der entscheidende Knackpunkt ist. Gut, wenn dann auf Ihrer Seite bereits eine fundierte und gutachterlich abgesicherte Kaufpreisvorstellung vorliegt.

5. Kaufvertrag und Umsetzung

Wird eine Einigung erzielt, ist der Abschluss des Kaufvertrags eher Formsache. Immobilien-Transaktionen sind relativ strikt gesetzlich geregelt. Dafür gilt ein bestimmtes Procedere. Der Ablauf bei Geschäften mit Investoren oder Projektentwicklern ist nicht anders als bei “normalen” Käufern. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist zwingend, ebenso die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Der Notar nimmt dabei eine Schlüsselstellung ein, er kümmert sich in der Regel “als neutraler Sachwalter” auch um die Vertragserstellung. Zusätzlich kann die Vertragsprüfung durch einen beauftragten Rechtsanwalt hilfreich sein. Die Abwicklung der Grundstücks-Transaktion erfolgt “Zug um Zug”. Die Eigentumsumtragung im Grundbuch bildet den Abschluss des Prozesses.

Dieser Beitrag ist Teil unserer Statistiken und Definitionen der deutschen Investmentbranche

Bildquelle: Luka Ostojic

Relevante Listen aus dem Immobilienbereich

Projektentwicklung ist ein Begriff aus der Immobilienwirtschaft und bezeichnet die systematische und planvolle Entwicklung eines Immobilien-Vorhabens von der ersten Projektidee bis zur Realisierung, ggf. sogar darüber hinaus. Natürlich ist auch der Bau eines Einfamilienhauses ein Projekt und der Prozess bis zur Verwirklichung eine Art Projektentwicklung. In der Regel wird der Begriff aber im Zusammenhang mit größeren Vorhaben gebraucht – bei Gewerbeimmobilien, Büroimmobilien, Infrastruktur-Einrichtungen oder umfangreicheren Wohnungsbauprojekten.

Unsere Definition: ein Projektentwickler ist ein Unternehmen, dessen Geschäftsmodell in der Immobilien-Projektentwicklung besteht. Es handelt sich um eine komplexe Aufgabe, bei der die Faktoren Grund und Boden, Kapital sowie die eigentliche Projektidee “unter einen Hut” gebracht werden müssen. Projektentwicklung benötigt Kenntnisse und Expertise aus unterschiedlichen Bereichen. Technisches, betriebswirtschaftliches, rechtliches und bauliches Know How sind unverzichtbar.

Projektentwickler und Projektentwicklung in Deutschland

Viele Projektentwicklungen befassen sich mit Neubau-Vorhaben. Nicht immer werden diese auf neu erschlossenem Baugrund verwirklicht. Gerade in Städten und Ballungsgebieten, wo unbebaute Grundstücke knapp sind, werden gerne ehemals anderweitig genutzte Flächen “umgewidmet”. Es geht dann um die Konversion (Umnutzung von ehemaligen Industrie-, Verkehrs- und Militärflächen). Projekte beziehen sich nicht nur auf Neubauten, auch Objekte im Bestand können (weiter)entwickelt werden. Nicht selten handelt es sich um “Problem-Immobilien”, die aufgewertet und in “frischem” Gewand einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen.

Der Markt der Projektentwickler in Deutschland ist heterogen, aber überwiegend mittelständisch geprägt. Es gibt auch einige Groß-Unternehmen. Viele Projektentwickler arbeiten zusätzlich im Bauträger-Geschäft. Die Grenzen zwischen beiden Geschäftsfeldern sind fließend. Einige sind als Bauunternehmen tätig oder betreiben noch andere Geschäfte. Häufig besteht eine enge Verbindung zur Vermögensverwaltung – unter anderem im Rahmen von geschlossenen Fonds. Das erklärt sich aus dem in der Regel hohen Kapitalbedarf von Immobilien-Vorhaben. Kapitalsammlung und -verwaltung ist daher ein Teil der Wertschöpfungskette, ebenso das Management von eigenen Immobilien-Portfolios.

Einige Projektentwickler haben sich auf bestimmte Immobilien-Segmente spezialisiert – zum Beispiel bevorzugt Wohnimmobilien, Büroimmobilien, gewerbliche Objekte usw.. Andere sind breiter aufgestellt. Viele Projektentwickler beschränken sich auf einen lokalen oder regionalen Markt. Das gilt insbesondere für kleinere Anbieter. Andere sind bundesweit tätig, einige sogar im internationalen oder globalen Rahmen.

Die größten Projektentwickler in Deutschland

Der Fokus der großen deutschen Projektentwickler nach unserer Definition liegt auf den sogenannten A-Städten. Das sind Metropolen und Großstädte mit boomenden Immobilienmärkten. Dazu zählen in Deutschland die Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Besonders große und spektakuläre Projektentwicklungen finden bevorzugt an diesen Plätzen statt. Da die Märkte hier schon sehr eng sind, weicht allerdings inzwischen manches Unternehmen auf B- und C-Standorte aus.

Die zehn größten Projektentwickler in den deutschen A-Städten sind:

– Zech Group (international agierende Unternehmensgruppe mit Schwerpunkt im Baubereich, Sitz in Bremen);
– Hochtief AG (Essener Baukonzern, der weltweit tätig ist; führend als Projektentwickler bei Infrastruktur-Projekten);
– NCC AB (schwedischer Bau- und Immobilienkonzern mit Projektentwicklungen bei Büro-, Gewerbe- und Logistikimmobilien);
– CA Immo AG (österreichisches Immobilienunternehmen, bei Projekten auf Gewerbeimmobilien fokussiert);
– CG Gruppe AG (Berliner Projektentwickler mit bundesweiter Ausrichtung und Schwerpunk bei Miet-Wohnimmobilien);
– Bayerische Hausbau GmbH & Co KG (betreibt Immobilienverwaltung und Projektentwicklung, bevorzugt bei Gewerbe- und Wohnimmobilien);
– Wilma Immobilien Gmbh (Projektentwickler aus Ratingen bei Düsseldorf: Schwerpunkt Wohnimmobilien in den Kernregionen Nordrhein-Westfalen, Rhein-Main und Baden-Württemberg);
– Baywobau Baubetreuung GmbH (Bauträgergeschäft und Projektentwicklung für Wohnbau-Vorhaben in den Bereichen München, Dresden, Leipzig und Berlin);
– Strabag SE (österreichischer Bau- und Immobilienkonzern mit den deutschen Töchtern Strabag AG und Züblin AG sowie einer Vielzahl an Geschäftsfeldern, darunter auch Projektentwicklung);
– BPD Immobilienentwicklung GmbH (niederländischer Projektentwickler mit starkem Fokus auf Deutschland, bundesweite Ausrichtung, Schwerpunkt bei Wohnimmobilien).

Interessant sind nach der Betrachtung des deutschen Projektentwickler-Marktes auch die größten Projektentwickler in Österreich sowie die größten Projektentwickler in der Schweiz.

Was sind die Schritte und der Ablauf bei der Projektentwicklung?

Jedes Immobilien-Projekt lässt sich in mehrere, aufeinander aufbauende Phasen gliedern:

1. Projektinitiierung

In dieser Phase geht es zunächst um die Definition der Projektidee, die Suche nach möglichen Standorten und die Prüfung von Möglichkeiten für die Finanzierung. Die Rahmendaten für das Projekt werden grob festgelegt und es findet eine überschlägige Kalkulation statt. Ist eine passende Fläche gefunden, wird diese gesichert.

2. Projektkonzeption

In der Projektkonzeption werden die definierten Rahmendaten konkretisiert. Dies geschieht über umfangreiche Analysen (Prüfung der Machbarkeit). Dazu gehören die Markt- und Standort-Analyse, die Wettbewerbs-Analyse, die Nutzungs-Analyse sowie eine Risiko- und Kostenanalyse. Im Ergebnis wird festgestellt, ob sich das Projekt rechnet. Ist das der Fall, kann das Vorhaben konkret geplant und angegangen werden. Heutzutage wird auch die Einbeziehung von Nachhaltigkeits-Aspekten bei der Projektentwicklung immer wichtiger.

3. Projektrealisierung und -management

In der Umsetzungsphase ist ein effizientes Projektmanagement gefragt. Es umfasst jeweils die Planung, Kontrolle und Steuerung von Kosten, Terminen und Qualität (Inhalt und Umfang der geforderten Leistungen).

4. Projektvermarktung

Bei der Projektvermarktung geht es um Vermietung oder Verkauf. Vermarktungsaktivitäten erfolgen häufig schon parallel zur Projektumsetzung. Die Vermarktung kann, muss aber nicht vom Projektentwickler übernommen werden.

5. Projektbewirtschaftung

Die Bewirtschaftung des fertiggestellten Projektes ist eigentlich nicht mehr originäre Projektentwickler-Aufgabe. Projektentwickler mit eigenen Immobilien-Portfolio übernehmen dies aber häufig.

Fazit zu unserer Projektentwickler-Definition

Projektentwickler, wie wir sie definieren, müssen häufig auf lange Sicht denken, planen und handeln. Mehr denn je zählt heute nicht nur die Realisierung von Bauvorhaben sondern auch die Betreuung und Weiterentwicklung von Immobilien in unterschiedlichen Lebensphasen. Der Markt ist insgesamt schwieriger und anspruchsvoller geworden.

Bildquelle: Digitale.Immobilien – Projektentwickler Übersicht

Dieser Beitrag ist Teil unserer Statistiken und Definitionen der deutschen Investmentbranche

Passende Liste von Projektentwicklern und Bauträgern

Gesundheitsimmobilien – was verbirgt sich hinter diesem Begriff und wie sieht der Markt für solche Objekte aus? Wir wollen im Folgenden definieren, was Gesundheitsimmobilien sind und uns etwas näher damit beschäftigen.

Gesundheit ist für jeden Menschen von zentraler Bedeutung. Für Maßnahmen zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Gesundheit ist man bereit, einiges zu tun und auszugeben. Unsere Definition: Gesundheitsimmobilien sind Gebäude, in denen entsprechende Leistungen für Gesundheit und medizinische Versorgung erbracht werden können. In Deutschland gibt es mehr als 30 institutionelle Immobilieninvestoren die sich auf die Akquisition von Gesundheitsimmobilien spezialisiert haben. Diese sind Teil unserer umfassenden Immobilieninvestoren Datenbank mit über 300 Einträgen.

Gesundheits-, Health Care- und Sozialimmobilien

Wenn man Gesundheitsimmobilien unter Investment-Gesichtspunkten betrachtet, fallen darunter vor allem Objekte, die für eine entsprechende “gesundheitliche Nutzung” genutzt oder vermietet werden können und laufende Erträge erbringen. Bevorzugt werden darunter Alten- und Pflegeheime, Häuser mit betreutem Wohnen, ärztliche Versorgungszentren, Ärztehäuser, Reha-Einrichtungen, Kliniken und auch Hospize verstanden. Manchmal wird statt Gesundheitsimmobilien von Health Care-Immobilien gesprochen, wobei “Health Care” nichts anderes ist als ein modisches Schlagwort für “Gesundheitssorge”.

Ganz trennscharf ist der Begriff “Gesundheitsimmobilie” nicht. Gebäude- und Einrichtungen, bei denen es mehr ums Wohnen als um medizinische Leistungen geht, bezeichnet man zum Teil auch als Sozialimmobilien. Die Grenzen sind allerdings fließend. Ein Pflegeheim dient zum Beispiel Wohnzwecken, muss aber auch weitreichende medizinische Leistungen erbringen. Daher legen wir unserer Definition das etwas weitere Verständnis zugrunde. Die Bezeichnung “Gesundheitsimmobilien” ist in gewisser Weise euphemistisch, denn häufig halten sich in entsprechenden Häuser kranke, sogar sehr kranke Menschen auf. Aber “Krankheits-” oder “Krankenimmobilie” wäre als Begriff sicher zu negativ besetzt.

Ein spezielles Segment am Immobilienmarkt

Am Immobilienmarkt zählen Gesundheitsimmobilien zu dem Segment der Spezial- oder Sonderimmobilien. Darunter werden Objekte verstanden, die auf ganz bestimmte Funktionen, Nutzungen oder Nutzergruppen ausgerichtet sind. Eine anderweitige Nutzung ist nicht ohne weiteres möglich und bedarf zunächst erheblicher Investitionen, um das Objekt “umzuwidmen”. Typische Spezialimmobilien sind u.a. Bahnhöfe, alte Bunker, Kraftwerke, Schwimmbäder, Sporthallen und eben auch Gesundheitsimmobilien. Rund 30 Prozent der Objekte am Immobilienmarkt werden den Spezialimmobilien zugeordnet. Nur etwa ein Siebtel davon entfällt auf Gesundheitsimmobilien im engeren Sinn – also medizinische Einrichtungen. Zählt man auch Sozialimmobilien hinzu, ist es rund ein Fünftel von 30 Prozent – das heißt gesamtmarktbezogen sprechen wir von einem Segment rund 6 Prozent.

Wachstumschancen, aber regional unterschiedlich verteilt

Das ist nicht eben viel. Allerdings handelt es sich um ein Segment, das wächst – wie der gesamte Gesundheitsmarkt. Die Gesundheitsausgaben in Deutschland entwickeln sich seit etlichen Jahren dynamischer als das Wirtschaftswachstum und machen rund ein Achtel des Bruttoinlandsproduktes aus. Grund dafür sind neben Leistungsverbesserungen im Gesundheitssystem und medizinischem Fortschritt die steigende Lebenserwartung und die zunehmende Überalterung der Gesellschaft. Derzeit sind in Deutschland rund 3,4 Mio. Menschen pflegebedürftig, bis 2035 rechnet das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) mit 4 Mio. Pflegefällen. Davon müssen voraussichtlich 1,25 Mio. Menschen stationär, teilstationär oder in Kurzzeitpflege versorgt werden. Auch die Zahl der “normalen” Altenheimbewohner dürfte aufgrund des demografischen Wandels steigen.

Schon aufgrund dieser Entwicklungen werden künftig noch deutlich mehr Gesundheitsimmobilien benötigt als heute vorhanden sind. Es gibt allerdings regionale Unterschiede. Bei Pflegeimmobilien herrscht zum Beispiel großer Bedarf in Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Hessen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Andere Regionen wie Sachsen oder Sachsen-Anhalt sind dagegen schon gut versorgt. Bei anderen Gesundheitsimmobilien gibt es ebenfalls regionale Unterschiede und ein gewisses Stadt-Land-Gefälle wie auch sonst am Immobilienmarkt.

In Gesundheitsimmobilien investieren

Dennoch gilt: wer in Gesundheitsimmobilien investiert, engagiert sich grundsätzlich in einem Wachstumsfeld – interessant für institutionelle Investoren und für Privatanleger. Es handelt sich um ein auf Partnerschaft angelegtes Geschäft zwischen Immobilieneignern, den Erbringern von Versorgungs- oder Behandlungsleistungen im jeweiligen Objekt und den Bewohnern bzw. Patienten als “Endnutzern”. 2018 wurden bundesweit Immobilien-Transaktionen bei Senioren- und Pflegeheimen im Wert von 2,1 Mrd. Euro getätigt, das ist fast anderthalb mal so viel wie noch im Vorjahr. Die Ankaufsrenditen für Pflegeheime liegen in Deutschland im Schnitt noch 1,5 Prozentpunkte über denen bei Büroimmobilien.

Das Investment in Gesundheitsimmobilien nach unserer Definition gilt als vergleichsweise risikoarm, unabhängig von Konjunkturschwankungen und gut kalkulierbar. Oft können mit den Betreibern von Gesundheitseinrichtungen langfristige Mietverträge abgeschlossen werden, die stabile Mieterträge garantieren. Gleichzeitig sollten die Mietverträge so flexibel gestaltet werden, dass Mietanpassungen möglich sind – eine Frage der Verhandlungsmacht und des Verhandlungsgeschicks. Das Ausfallrisiko auf Betreiberseite ist zwar nicht völlig ausgeschlossen, aber überschaubar. Bei Pflegeheimen ist es wichtig, einen guten und anerkannten Pflegeanbieter als Betreiber zu gewinnen. Ein Risiko besteht, wenn Mietverhältnisse enden und neue Nutzungen anstehen. Dann stehen ggf. größere Investitionen an und es kommt auf eine erfolgreiche Weitervermarktung an.

Neben dem Direkt-Investment in entsprechende Objekte ist vor allem der Einstieg über Fonds möglich. Es gibt ein paar Spezialanbieter für solche Investments. Meist handelt es sich um geschlossene Fonds. Spezielle Gesundheitsimmobilien-Fonds als offene Fonds sind eher die Ausnahme.

Der Artikel gehört zu unserer Sammlung der Statistiken und Definitionen deutscher Investoren.

Bildquelle: Michael Browning

Unsere Listen der Immobilieninvestoren und Immobilienunternehmen