Der Immobilienmarkt Nürnberg 2025: Mehr Assetklassen als jede andere deutsche B-Stadt, Siemens verkauft seinen Industriebesitz und Novartis zieht ins neue Kohlenhof-Quartier

Der Nürnberger Immobilienmarkt 2025 überrascht mit einer für eine bayerische B-Stadt außergewöhnlichen Transaktionsdichte und thematischen Vielfalt. Die Listenchampion Deal-Datenbank erfasst elf Transaktionen mit Nürnberger Beteiligung, verteilt auf sieben Assetklassen. Ein publizierter Kaufpreis liegt vor: 42 Millionen Euro für ein Wohnportfolio in der Metropolregion. Das Käuferbild reicht von internationalen Fondsmanagern wie KGAL und DWS über spezialisierte Investoren wie PIC Real Estate und IMPACT Real Estate bis zu einer privaten Familienstiftung. Besonders prägend: PIC Real Estate tritt zweimal auf – in zwei verschiedenen Assetklassen.

Käuferseite

Elf Deals, zehn verschiedene Käufer. PIC Real Estate ist der einzige Mehrfachakteur des Jahres. Sieben Assetklassen werden bedient – eine für einen deutschen B-Stadtmarkt ungewöhnliche Breite.

Wohnen – 4 Transaktionen

• Family Office (August 2025): Metropolregion Nürnberg, 22.567 m², von RQI Immobilien AG – Kaufpreis: 42 Mio. €. Der volumenstärkste Deal des Jahres in der Region.
• DWS Group (September 2025): Kunigundenstraße Nürnberg und Lange Straße Fürth, 6.800 m² gesamt, von P&P Gruppe – KfW Klimafreundlicher Neubau, QNG-Siegel, Luft-Wärmepumpen, Photovoltaik, barrierefrei. Ein Fondsmanager der Deutschen Bank erwirbt einen nachhaltigen Doppelstandort in Nürnberg und Fürth.
• Private Familienstiftung (Februar 2025): 3.700 m², von ECKPFEILER Immobilien Nürnberg – KfW-55-EE, Photovoltaik, Wärmepumpe, begrünte Fassaden und Dächer, Gemeinschaftsdachterrasse.
• Käufer nicht veröffentlicht (August 2025): Jugendstil-Einzeldenkmal, 700 m², Baujahr 1907 – Sandstein-Erdgeschoss mit Erker, architektonisch wertvolle Fassade, genehmigte Balkonprojektion.

Büro – 2 Transaktionen

• KGAL GmbH & Co. KG (Dezember 2025): Büroneubau „Güterwerk“ im Business Campus Kohlenhof, 8.200 m², Baujahr 2024, von Aurelis Real Estate – vollvermietet, Hauptmieter Novartis (weitere Mieter: KKH Kaufmännische Krankenkasse, SAE Institute), zwei Dachterrassen, rund 100 Tiefgaragenstellplätze, S-Bahn- und Tramanbindung Steinbühl. Ein Pharmariese als Ankermieter in einem revitalisierten Stadtquartier ist das klassische Core-Produkt für einen Publikumsfonds wie KGAL.
• PIC REAL ESTATE (April 2025): Frauentorgraben 17, 4.500 m² BGF – Hauptmieter Amt für Existenzsicherung und soziale Integration. Ein öffentlicher Mieter in innenstädtischer Lage.

Logistik – 1 Transaktion

• PIC REAL ESTATE (November 2025): 32.000 m², Stadtteil Steinbühl, von Siemens Technopark GmbH & Co. KG – Ensemble aus fünf Gebäuden, Grundstücksfläche rund 31.500 m², an verschiedene Nutzer aus Wirtschaft und Wissenschaft vermietet, nahe Hauptbahnhof und Aufseßplatz. PIC Real Estate tritt damit als zweites Mal im Jahr auf – einmal Büro, einmal Logistik, beide Male mit öffentlichem oder diversem Mietermix.

Light-Industrial – 1 Transaktion

• BEOS AG (April 2025): Nürnberg und Dachau, rund 27.000 m² gesamt, von BEOS-eigenen Projektgesellschaften – Neubauten 2022, umfassende Renovierung 2022–2023, flexible Nutzung; Nürnberger Objekt mit vier Mietern, Dachauer Objekt mit Bundesbehörde als Hauptmieter. BEOS transferiert hier aus eigenen Projektgesellschaften in den Bestandsfonds.

Mixed-Use – 1 Transaktion

• Poligroh Holding GmbH & Co. KG (Mai 2025): Nürnberg und Tübingen, 28.000 m² gesamt, von UmweltBank AG – Photovoltaik, hohe ESG-Standards, teilweise DGNB-zertifiziert, Baujahre 2018 und 2020.

Hotel – 1 Transaktion (Portfolio)

• Leonardo Hotels (Dezember 2025): Überregionaler Portfolio-Deal mit vier IntercityHotels in Nürnberg, Freiburg, Magdeburg und Erfurt, von DWS Alternatives GmbH – insgesamt 638 Zimmer, jeweils in unmittelbarer Hauptbahnnähe, schallisolierte Zimmer in Nürnberg.

Parkhaus – 1 Transaktion

• IMPACT Real Estate GmbH (April 2025): Bärenschanzenstraße, 197 Stellplätze – Carsharing, Bikesharing, E-Ladestationen, Fahrradabstellplätze, Paketstationen, Kiosk, Aufenthaltsbereiche mit WLAN. Ein Parkhaus mit diesem Serviceangebot ist kein reines Stellplatzobjekt mehr, sondern ein urbaner Mobilitätshub.

Verkäuferseite: Siemens, Aurelis und UmweltBank als prägende Abgeber

Siemens Technopark GmbH & Co. KG veräußert das 32.000-Quadratmeter-Ensemble in Steinbühl an PIC Real Estate – Konzernimmobilien-Abgabe eines Industrieriesen, der seinen Nürnberger Flächenbestand bereinigt. Aurelis Real Estate veräußert den vollvermieteten Büroneubau Güterwerk an KGAL – klassischer Entwickler-zu-Fonds-Transfer nach Fertigstellung und Vollvermietung. UmweltBank AG gibt zwei ESG-Neubauprojekte über ihre Tochtergesellschaften an Poligroh ab. P&P Gruppe übergibt den klimafreundlichen Wohnneubau in Nürnberg/Fürth an DWS. RQI Immobilien AG veräußert das volumenstärkste Wohnportfolio der Region für 42 Millionen Euro.

Verteilung der Deals: Assetklassen und Stadtteile

Assetklassen: Sieben Segmente, keine Dominanz einer einzelnen Klasse

Von elf Transaktionen entfallen vier auf Wohnen, zwei auf Büro und je eine auf Logistik, Light-Industrial, Mixed-Use, Hotel und Parkhaus. Die Breite ist das auffälligste Merkmal: Kein anderer deutscher B-Stadtmarkt zeigt 2025 sieben verschiedene Assetklassen in einem Jahresquerschnitt. Das signalisiert einen reifen, diversifizierten Investmentmarkt, der für unterschiedliche Fondsmandate gleichzeitig attraktiv ist.

Stadtteile: Kohlenhof, Steinbühl und Frauentorgraben als institutionelle Schwerpunkte

Zwei Deals liegen im revitalisierten Kohlenhof-Areal bzw. Stadtteil Steinbühl – einem der dynamischsten Transformationsquartiere Nürnbergs, mit S-Bahn- und Tramanbindung, neuem Business Campus und wachsender Nutzungsvielfalt. Der Frauentorgraben liegt in direkter Innenstadtnähe. Die Bärenschanzenstraße und die Kunigundenstraße ergänzen das Bild eines dezentral funktionierenden Stadtmarkts.

Erkenntnisse für Marktakteure

PIC Real Estate als strukturgebender Nürnberger Akteur. Zwei Deals in zwei verschiedenen Assetklassen – Büro am Frauentorgraben und Logistik-Ensemble in Steinbühl von Siemens – machen PIC Real Estate zum einzigen Mehrfachinvestor des Jahres. Wer in Nürnberg Büro- oder Gewerbebestände mit diversem Mietermix veräußern möchte, hat in PIC Real Estate einen erprobten Käufer.
Kohlenhof als institutionelles Zukunftsquartier. Der KGAL-Erwerb des Güterwerk-Neubaus mit Novartis als Ankermieter ist ein Qualitätssignal für das gesamte Kohlenhof-Areal: Wenn ein Pharmamultinational und ein Publikumsfonds gemeinsam in einem revitalisierten Industriequartier investieren, ist die Standortentwicklung weit fortgeschritten.
Siemens-Abgaben als Dealquelle. Das 32.000-Quadratmeter-Ensemble in Steinbühl ist nicht das erste Siemens-Objekt, das in Nürnberg den Eigentümer wechselt. Der Konzern besitzt historisch große Liegenschaftsbestände in seiner Gründungsstadt und bereinigt diese systematisch – eine mittelfristig relevante Dealquelle für Investoren, die großflächige Gewerbe- und Logistikobjekte mit gemischtem Mietermix suchen.
Nachhaltigkeit als Marktstandard. KfW Klimafreundlicher Neubau (DWS), KfW-55-EE (Familienstiftung), DGNB-teilzertifiziert (Poligroh/UmweltBank), Photovoltaik und Wärmepumpe in mehreren Objekten – ESG-Anforderungen sind in Nürnberg 2025 kein Alleinstellungsmerkmal einzelner Deals, sondern Marktstandard quer durch alle Assetklassen.
Parkhaus als Mobilitätshub. Der IMPACT-Real-Estate-Erwerb an der Bärenschanzenstraße ist mehr als eine Stellplatztransaktion: Carsharing, E-Ladeinfrastruktur, Paketstationen und Aufenthaltsflächen machen das Objekt zu einem urbanen Multifunktionshub – ein Investmenttyp, der bundesweit noch selten als eigenständige institutionelle Transaktion erscheint.

Listenchampion Deal-Datenbank

Die diesem Bericht zugrunde liegenden Transaktionsdaten stammen aus der Listenchampion Deal-Datenbank. Listenchampion ist Teil des Portfolios von Isar Digital Ventures, einem Münchner Company Builder, der digitale B2B-Marken in informationsintensiven Nischenmärkten aufbaut und betreibt. Was die Plattform von klassischen Marktberichten unterscheidet, ist die Tiefe der operativen Datenbasis: Statt aggregierter Preis- und Volumenkennzahlen erfasst Listenchampion einzelne Transaktionen mit konkreten Käufer-Verkäufer-Konstellationen, Objektmerkmalen, Assetklassen und Transaktionszeitpunkten – auch für Standorte wie den Business Campus Kohlenhof, den Frauentorgraben oder die Bärenschanzenstraße, die in überregionalen Publikationen kaum auftauchen. Für Akquisiteure, Portfoliomanager und Marktberater ist genau diese Granularität der entscheidende Mehrwert: nicht das statistische Aggregat, sondern der einzelne, verifizierte Deal. Über 5.000 Unternehmen und Professionals aus Bankwesen, Immobilienwirtschaft, Beratung und Wissenschaft nutzen die Plattform regelmäßig. Die Inhalte sind unmittelbar nach dem Kauf verfügbar – ohne Datenbankabfragen oder technisches Vorwissen. Die Google-Bewertung von 5,0 bei 79 Rezensionen (Stand Februar 2026) spiegelt den Qualitätsanspruch wider, dem Listenchampion seit seiner Gründung verpflichtet ist.

Ausblick 2026

Die ersten drei erfassten Nürnberger Transaktionen 2026 setzen den thematischen Rahmen des Vorjahres fort – und ergänzen ihn um eine neue Assetklasse. AEW erwarb im Februar 2026 ein Rechenzentrum-Objekt mit 2.592 Quadratmetern von AVENTOS – angeschlossene Leistungskapazität 6,4 MVA, Potenzial zur Kapazitätserweiterung, Hauptmieter ein globaler Technologiekonzern mit langfristigem Double-Net-Mietvertrag, Nutzungsperspektive als Multi-Tenant-Colocation. Ein europäischer Immobilienfondsmanager, der in Nürnberg ein Rechenzentrum erwirbt, ist ein neues Signal: Die Stadt tritt damit erstmals im institutionellen Rechenzentrumsradar auf. S&P Grund Invest erwarb im März 2026 ein Gründerzeitwohnportfolio mit 4.100 Quadratmetern. Eine institutionelle Anlagegesellschaft aus dem Raum Erlangen erwarb im Januar 2026 ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus im Spätjugendstil mit 870 Quadratmetern (Baujahr ca. 1910) von einer privaten Erbengemeinschaft aus München und Nürnberg.