Deutscher Hotelmarkt 2025: Internationale Investoren und Betreiber dominieren das Transaktionsgeschehen

Der deutsche Hotelimmobilienmarkt verzeichnete im Jahr 2025 eine spannende Transaktionsaktivität. Eine Auswertung der Immobilien-Deal-Datenbank von Listenchampion zeigt insgesamt 38 erfasste Hoteltransaktionen. Regional verteilte sich das Transaktionsgeschehen auf die etablierten Hotelmärkte: Bayern führte mit zehn Transaktionen vor Nordrhein-Westfalen mit sieben und Berlin mit sechs Deals. Hamburg folgte mit vier Transaktionen. Auf Städteebene zeigte sich Berlin mit sechs Verkäufen am aktivsten, gefolgt von München mit fünf und Hamburg mit vier Transaktionen. Das vierte Quartal erwies sich mit 15 Transaktionen als aktivster Zeitraum des Jahres, gefolgt vom ersten Quartal mit elf Abschlüssen. Die bekannten Kaufpreise aus drei Transaktionen summierten sich auf rund 177 Millionen Euro.

Käuferseite: Internationale Investoren und Hotelbetreiber als Eigennutzer

Die Deal-Landschaft war von einer breiten, international geprägten Käuferbasis gekennzeichnet: Insgesamt traten 31 verschiedene Käufer am Markt auf, darunter mindestens elf internationale Investoren. Den größten Einzeldeal nach Kaufpreis schloss Blue Coast Capital ab: Der Investor erwarb im Juli 2025 ein Hotelobjekt in München von Union Investment für 74,9 Millionen Euro. Den zweitgrößten Einzeldeal verbuchte Pandox AB: Der schwedische Hotelinvestor übernahm im März 2025 das zentral gelegene Vier-Sterne-Hotel Pullman Cologne mit 275 Zimmern für 66 Millionen Euro von Art-Invest Real Estate. PGIM Real Estate zeigte sich mit zwei Transaktionen aktiv und erwarb das Adina Apartment Hotel Hamburg Speicherstadt mit 202 Zimmern von der Commerz Real sowie ein 339-Zimmer-Hotel in Berlin nahe dem Hauptbahnhof. Weitere internationale Käufer waren Invesco Real Estate (Berlin), Eagle Hills aus Abu Dhabi (München), Tikehau Capital (Berlin), Guessa Capital Invest B.V. aus den Niederlanden (Bad Griesbach) sowie KOKOMO Capital (Rottach-Egern am Tegernsee).

Ein bemerkenswerter Trend zeigte sich auf der Käuferseite: Zehn von 38 Transaktionen entfielen auf Hotelbetreiber, die als Eigennutzer auftraten. Als aktivster Investor positionierte sich Leonardo Hotels: Die in Berlin ansässige Hotelgruppe tätigte zwei Ankäufe und erwarb dabei insgesamt fünf Hotels. Im Juli 2025 übernahm Leonardo ein Hotel in Hannover von Essendi (ehemals AccorInvest). Im Dezember 2025 folgte der Erwerb eines Portfolios von vier IntercityHotels an den Standorten Nürnberg, Freiburg, Magdeburg und Erfurt von der DWS Alternatives GmbH mit insgesamt 638 Zimmern. A&o Hostels erwarb zwei Objekte in Heidelberg und Berlin – letzteres ein Premium-Budget-Hotel mit rund 1.000 Betten am Berliner Ostbahnhof. AccorInvest übernahm das mit 448 Zimmern ausgestattete Hotel „ibis & ibis budget Hamburg City“ von der Württembergischen Lebensversicherung AG. Weitere Hotelbetreiber-Transaktionen tätigten Premier Inn Deutschland, Event Hotels, Plaza Hotelgroup, Aspire Group und Foremost Hospitality.

Verkäuferseite: Institutionelle Portfoliobereinigung und Insolvenzverkäufe

Auf Verkäuferseite zeigte sich ein bemerkenswerter Trend zur institutionellen Portfoliobereinigung: Union Investment trat als aktivster Verkäufer mit drei Transaktionen auf und veräußerte Hotelobjekte in München (74,9 Mio. € an Blue Coast Capital), Berlin (36 Mio. € an Deutscher Beamtenwirtschaftsbund) und Hamburg (an Plaza Hotelgroup). Die DWS Alternatives GmbH verkaufte ein Portfolio von vier IntercityHotels an Leonardo Hotels. Weitere institutionelle Verkäufer waren Commerz Real (Hamburg an PGIM), CA Immo (Berlin an Invesco), Ampega Asset Management (Bonn) und HIH Invest Real Estate (Aschheim an Atream-Fonds). Auch Insolvenzverkäufe prägten das Marktgeschehen: Guessa Capital Invest B.V. erwarb ein Objekt in Bad Griesbach aus der Insolvenzmasse, Foremost Hospitality übernahm ein Hotel in Köln vom Insolvenzverwalter.

Ausblick 2026: BlackRock steigt ein, Insolvenzverkäufe setzen sich fort

Im bisherigen Jahresverlauf 2026 wurden bereits vier Hoteltransaktionen registriert. Den prominentesten Deal schloss BlackRock Real Estate ab, das ein Hotelobjekt in München erwarb. Die Cosimo-Gruppe übernahm ein Portfolio an drei Standorten (Aschheim, Köln, Kassel) aus der Insolvenzverwaltung. Die Freigeist-Gruppe sicherte sich das traditionsreiche Hotel Gebhards in Göttingen. Coffee Fellows erwarb ein Objekt in Geisenfeld. Die frühe Aktivität großer institutioneller Investoren wie BlackRock sowie die anhaltende Präsenz von Insolvenzverkäufen deuten auf fortgesetzte Marktdynamik im deutschen Hotelsegment hin.