Deutscher Pflegeimmobilienmarkt 2025: Institutionelle Investoren und Rekommunalisierung prägen die Immobilien-Deals

Der deutsche Pflegeimmobilienmarkt verzeichnete im Jahr 2025 eine beachtliche Transaktionsaktivität. Eine Auswertung der Immobilien-Deal-Datenbank von Listenchampion zeigt insgesamt 35 erfasste Pflegeimmobilien-Transaktionen. Regional verteilte sich das Transaktionsgeschehen breit: Nordrhein-Westfalen führte mit zehn Transaktionen vor Baden-Württemberg mit fünf und Bayern mit vier Deals. Hamburg, Schleswig-Holstein und Sachsen folgten mit jeweils drei Transaktionen. Das zweite Quartal erwies sich mit 13 Transaktionen als aktivster Zeitraum des Jahres, gefolgt vom vierten Quartal mit acht Abschlüssen. Die bekannten Kaufpreise aus vier Transaktionen summierten sich auf rund 1,55 Milliarden Euro – ein Indikator für die hohe Kapitalintensität in dieser Assetklasse.

Käuferseite: Institutionelle Investoren dominieren den Markt

Das Transaktionsgeschehen war von einer breiten, institutionell geprägten Käuferbasis gekennzeichnet: Insgesamt traten 27 verschiedene Käufer am Markt auf, davon mindestens 17 internationale oder institutionelle Investoren. Als aktivster Investor positionierte sich Patrizia: Der Augsburger Asset Manager tätigte fünf Ankäufe, darunter ein 12.000 Quadratmeter großes Objekt in Berlin von Ten Brinke, ein 8.000 Quadratmeter umfassendes Pflegeheim in Dresden von der Industria Immobilien GmbH sowie zwei Objekte vom Projektentwickler Cureus (Cottbus/Seevetal mit ca. 17.000 m² und Sankt Augustin mit 4.700 m²). In Bonn-Bad Godesberg erwarb Patrizia eine denkmalgeschützte Seniorenresidenz mit 7.600 Quadratmetern und einer Parkanlage von rund 18.000 Quadratmetern von der Deutsche Wohnen. Mit je drei Transaktionen folgten Threestones Capital und VALUES Real Estate: Threestones erwarb ein Portfolio mit 461 Pflegebetten an fünf norddeutschen Standorten (Schwerin, Wilhelmshaven, Edemissen, Scheeßel, Großenbrode) sowie Objekte in Kiel und Timmendorfer Strand. VALUES Real Estate sicherte sich Gesundheitsimmobilien in Hamburg (5.500 m²), Flörsheim am Main (6.700 m²) und Frankfurt am Main (5.400 m²).

Den größten Einzeldeal des Jahres nach Kaufpreis schloss Song Capital mit einem globalen Versicherungsinvestoren-Konsortium ab: Das Portfolio wechselte für 702,5 Millionen Euro den Eigentümer. M&G Real Estate erwarb in Erftstadt ein 17.826 Quadratmeter großes Pflegeheim mit Premium-Ausstattung und höchsten Nachhaltigkeitsstandards für 82,5 Millionen Euro. Weitere institutionelle Käufer waren AEW (Gräfelfing, 10.900 m²), Swiss Life Asset Managers (Bruchsal, 4.500 m²), HIH Invest Real Estate (Dresden, 5.700 m²), Hauck Aufhäuser Lampe REIM (Elmshorn, Neunkirchen) sowie Pamera Real Estate Partners (München).

Verkäuferseite: Vonovia-Konzern und Cureus als aktive Verkäufer

Auf Verkäuferseite zeigte sich ein bemerkenswerter Trend: Der Vonovia-Konzern (inkl. Deutsche Wohnen) trat als aktivster Verkäufer mit drei Transaktionen auf. Besonders auffällig war die Rekommunalisierung in Hamburg: Die Stadt Hamburg und die HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanagement erwarben für 380 Millionen Euro Pflegeimmobilien-Portfolios von Vonovia bzw. Deutsche Wohnen SE – ein Signal für die zunehmende Bedeutung öffentlicher Träger im Pflegesektor. Der Projektentwickler Cureus verkaufte zwei Objekte (Cottbus/Seevetal und Sankt Augustin) an Patrizia. Auch Insolvenzverkäufe prägten das Marktgeschehen: Die Luisenklinik Bad Dürrheim erwarb ein Objekt aus der Insolvenzmasse, ebenso übernahm Schick Life ein Objekt in Bad Brückenau von der insolventen Medzentrum Bad Brückenau GmbH. Weitere Eigennutzer-Transaktionen tätigten die AMEOS Gruppe (Warendorf von Stiftung Josephs-Hospital) und die Südwürttembergischen Zentren für Psychiatrie (Pfullendorf von SRH Kliniken).

Ausblick 2026: Europäische REITs und institutionelle Investoren

Im bisherigen Jahresverlauf 2026 wurden bereits vier Pflegeimmobilien-Transaktionen registriert. Den prominentesten Deal schloss der belgische Healthcare-REIT Aedifica SA ab, der ein Portfolio in Hamburg und Lüneburg erwarb. Quadoro Investment sicherte sich ein Objekt in Braunschweig, KINGSTONE Real Estate übernahm ein vollvermietetes Ärztehaus in Bad Säckingen, und Aachener Grundvermögen erwarb eine Seniorenwohnanlage mit 28 barrierefreien Wohnungen und Tagespflege in Laupheim. Die frühe Aktivität europäischer REITs wie Aedifica sowie die anhaltende Präsenz institutioneller Investoren deuten auf fortgesetzte Marktdynamik im deutschen Pflegeimmobiliensegment hin.