Wer ist der aktivste Investor für Drogeriemarkt-Immobilien in Deutschland? | 2026

Das Marktforschungsteam von Listenchampion hat ermittelt, dass die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) der aktivste Investor im Bereich Drogeriemarkt-Immobilien ist. In unserer Real Estate Deal-Datenbank liegt die Gesellschaft im Bemessungszeitraum Januar 2025 bis Dezember 2025 in der hier genannten Assetklasse auf Platz 1.

Wie investiert DEFAMA?

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) positioniert sich als spezialisierter Investor für kleinflächige Einzelhandelsimmobilien in kleinen und mittelgroßen Städten Deutschlands. Mit einem klaren Fokus auf Immobilien, die von großen Filialisten wie Supermärkten oder Drogeriemarktketten (z. B. dm, Rossmann, Budni) genutzt werden, setzt DEFAMA auf ein Marktsegment, das für viele institutionelle Anleger zu klein ist. Die Strategie zielt darauf ab, diese Nische durch selektive Ankäufe mit attraktiven Einstiegspreisen und soliden Mietrenditen – oft im zweistelligen Bereich – effizient zu bedienen.

Das Geschäftsmodell kombiniert langfristiges Bestandsmanagement mit einem aktiven Asset Management. DEFAMA strebt eine hohe Mieterbindung an, setzt gezielt Umbau- und ESG-Maßnahmen (wie z. B. PV-Projekte) um und optimiert kontinuierlich die Vermietungssituation an den Standorten. Mietverträge sind überwiegend indexiert, sodass steigende Verbraucherpreise zu höheren Einnahmen führen. Im ersten Quartal 2025 erzielte DEFAMA Umsatzerlöse von 7,39 Mio. € und einen FFO von 2,70 Mio. €, was einem Zuwachs von 7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Eigenkapitalquote lag bei 19,0 %, die Loan-to-Value-Quote (LTV) bei 58,3 %, der durchschnittliche Zinssatz der Finanzierungen bei 3,03 % und die durchschnittliche Zinsbindung bei 7,9 Jahren.

DEFAMA war 2025 der mit Abstand aktivste Investor im Segment Drogeriemarkt-Immobilien und tätigte insgesamt drei Transaktionen mit einer Gesamtfläche von rund 15.785 Quadratmetern. Im Mai 2025 erwarb DEFAMA einen Fachmarkt in Wienhausen (Niedersachsen) mit 985 Quadratmetern für 0,97 Millionen Euro. Im Juni 2025 folgte der bedeutendste Deal des Jahres: DEFAMA übernahm ein Portfolio von elf Fachmarktstandorten mit rund 13.600 Quadratmetern Mietfläche, davon acht Objekte mit Drogerieketten als Hauptmieter (darunter fünf dm, zwei Rossmann, ein Budni). Weitere Ankermieter sind u.a. ALDI und Fristo. Die Objekte befinden sich in Sachsen, Thüringen, NRW und Niedersachsen und sind zu 97 % vermietet. Im November 2025 sicherte sich DEFAMA einen weiteren Fachmarkt in Bayreuth (Bayern) mit 1.200 Quadratmetern.

Fazit: Bei der Frage, wer 2025 der aktivste Investor im Bereich Drogeriemarkt-Immobilien ist, berücksichtigte die Listenchampion-Redaktion nicht nur die Anzahl an Investments, sondern insbesondere auch deren Tragweite – gemessen am dezidierten Fokus auf Drogeriemärkte als Hauptmieter. DEFAMA ist der einzige Investor, der 2025 ein Portfolio erwarb, bei dem Drogeriemärkte den Kern des Mietermixes bilden (8 von 11 Objekten). Kein anderer Investor verfolgt eine vergleichbar fokussierte Strategie im Drogeriemarkt-Segment.

Alternative Kandidaten im Ranking der Drogeriemarkt-Immobilieninvestoren

Im Rahmen der diesem Artikel zugrundeliegenden Recherche hat unser erfahrenes Listenchampion Immobilien-Research Team zahlreiche weitere Akteure analysiert, die 2025 Handelsimmobilien mit Drogeriemärkten als Teil des Mietermixes erworben haben. Im Folgenden stellen wir diese alternativen Kandidaten vor. Hierzu gehören das Joint Venture aus Hilee GmbH und Interra Immobilien AG, die Porth Gruppe, Pamera Real Estate Partners sowie die AIF Capital Group.

Der erstgenannte Alternativkandidat, das Joint Venture aus Hilee GmbH und Interra Immobilien AG, tätigte im Juli 2025 den flächenmäßig größten Deal mit Drogeriemarkt-Bezug: den Erwerb des Leine-Centers in Laatzen bei Hannover mit rund 39.300 Quadratmetern Mietfläche. Zu den Hauptmietern zählen sowohl dm als auch Rossmann – damit vereint das Objekt gleich zwei der drei großen deutschen Drogerieketten unter einem Dach. Weitere Ankermieter sind REWE, H&M, Thalia, Expert und Douglas. Das 1973 errichtete und 2011 erweiterte Einkaufszentrum soll mit energieeffizienter Gebäudetechnik, LED-Beleuchtung, Smart-Building-Technologien und einer geplanten Photovoltaikanlage modernisiert werden. Dementsprechend hat dieses Joint Venture bei der reinen Flächenbetrachtung im Vergleich zu DEFAMA sogar die Nase vorne. Im direkten Vergleich stuft unser Research Team jedoch DEFAMA aufgrund des dezidierten Drogeriemarkt-Fokus (8 von 11 Objekten) einen Rang weiter oben ein – beim Leine-Center sind Drogeriemärkte Teil eines diversifizierten Einzelhandels-Mietermixes.

Mit einem bemerkenswerten Investment konnte auch die Porth Gruppe auf sich aufmerksam machen. Im Oktober 2025 erwarb der Berliner Investor ein Landmark-Objekt in 1A-Innenstadtlage in Potsdam mit rund 19.000 Quadratmetern vom Londoner Investmentmanager Mark. Das 1905 errichtete und 2003–2005 sanierte Gebäude verfügt über mehr als 50 Meter Schaufensterfront und ein separates Parkhaus mit 475 Stellplätzen. Zu den Hauptmietern zählen Galeria, dm-drogerie und Bio Company. Die dm-drogerie ist damit ein wesentlicher Ankermieter in diesem Premium-Objekt.

Im Januar 2025 sicherte sich Pamera Real Estate Partners ein Mixed-Use-Objekt am Kölner Neumarkt mit 8.650 Quadratmetern von Sonar Real Estate. Das 1962 errichtete und 2023 umfassend sanierte Objekt an der Adresse Neumarkt 35–37 & Lungengasse 34–46 zählt zu den Hauptmietern DM, Rewe, die Kreissparkasse Köln sowie Alldent. Mit diesem Ankauf demonstriert Pamera sein Interesse an urbanen Mixed-Use-Objekten mit starkem Nahversorgungscharakter.

Schließlich verdient auch die AIF Capital Group Erwähnung: Im November 2025 erwarb die Gesellschaft einen 820 Quadratmeter großen Fachmarkt in Lemgo (NRW), bei dem dm-drogerie markt als dezidierter Ankermieter fungiert. Das Objekt teilt sich die Infrastruktur mit einem bestehenden EDEKA-Markt (seit 2022) und verfügt über 115 PKW-Stellplätze sowie 44 Fahrradstellplätze. Obwohl es sich um einen vergleichsweise kleinen Deal handelt, ist hier der Drogeriemarkt explizit als Hauptmieter und Ankermieter positioniert – ein Ansatz, der dem DEFAMA-Modell am nächsten kommt.

Ausblick 2026

Im bisherigen Jahresverlauf 2026 hat DEFAMA seine Akquisitionsstrategie bereits fortgesetzt und drei weitere Fachmarktstandorte in Vöhringen, Ochsenhausen und Elsenfeld erworben. Dies unterstreicht die anhaltende Expansionsdynamik des Unternehmens im Segment der kleinflächigen Einzelhandelsimmobilien mit Fokus auf Nahversorgung und Drogeriemärkte.

Bildquelle: Adiptalk (27.06.2025)

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